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Document d’enregistrement universel
Intégrant le rapport financier annuel
 
 
 
Le document d’enregistrement universel a été déposé le 19 mars 2025 auprés de l’AMF, en sa qualité d’autorité compétente au titre de réglement (UE) 2017/1129, sans approbation préalable conformément à l’article 9 dudit règlement.
Le document d’enregistrement universel peut être utilisé aux fins d’une offre au public de titres financiers ou de l’admission de titres financiers à la négociation sur une marché réglementé s’il est complété par une note d’opération et le cas échéant, une résumé et tous les amendements apportés au document d’enregistrement universel. L’ensemble alors formé est approuvé par l’AMF conformément au règlement (UE) 2017/1129.
 
 
 
Filiale à 99,85 % du groupe Altarea, Altareit propose une plateforme de compétences couvrant l’ensemble des classes d’actifs (logement, bureau, commerce, logistique, hôtellerie, résidences services…). Cette spécificité lui permet de répondre efficacement et de manière globale aux enjeux de transformation des villes.
En Logement, Altareit est le 2e promoteur français(1) grâce à son portefeuille de marques aux positionnements complémentaires.
En Immobilier d’entreprise (Bureau et Logistique), Altareit intervient de manière extrêmement variée grâce à une palette de compétences très diversifiées.
Le Groupe a structuré au fil des ans une plateforme de compétences immobilières unique au service de la transformation urbaine bas carbone.
Les crises successives des dernières années (sanitaires, environnementales, sociales) ont mis en évidence la nécessité de repenser en profondeur l’organisation et le fonctionnement de nos villes. Un grand nombre d’infrastructures immobilières sont devenues obsolètes et doivent être transformées pour s’adapter à la fois aux changements d’usage qui concernent désormais la quasi-totalité des produits immobiliers ainsi qu’au changement climatique (sobriété énergétique).
Tout le savoir-faire du Groupe est de développer des produits immobiliers bas carbone qui intègrent tous ces enjeux dans une équation économique complexe. Ses différentes marques opérationnelles couvrent en effet toute la palette immobilière permettant aux villes d’être actrices de leur transformation, soit par touches successives, soit à l’échelle de quartiers entiers.
Le Groupe a décidé d’investir dans des activités nouvelles : infrastructures photovoltaïques, data centers et asset management immobilier.
Ces nouveaux marchés ont pour caractéristiques d’être tirés par des besoins immenses avec des barrières à l’entrée fortes liées à la maîtrise de savoir-faire complexes.
Pour chacune de ces nouvelles activités, la stratégie du Groupe consiste à maîtriser la chaîne de valeur opérationnelle (investissement dans les compétences) tout en adoptant systématiquement un modèle capitalistique optimisé. Le développement se fait principalement par croissance organique et opportunément par croissance externe.
Le Groupe est le 2e promoteur résidentiel en France(2) à travers ses marques grand public (Cogedim, Woodeum et Histoire & Patrimoine) qui proposent une offre de logements large et diversifiée(3) sur l’ensemble du territoire.
Le cycle précédent, marqué par des taux d’intérêt faibles et une croissance continue des volumes, s’est achevé en 2022, date à partir de laquelle le marché est entré en crise.
Le Groupe a consacré l’année 2023 à apurer le cycle précédent, notamment en accélérant l’écoulement de l’offre ancienne génération, en recalibrant son portefeuille de projets et en réduisant drastiquement ses acquisitions foncières. Cette politique a permis de réduire très significativement ses engagements et son besoin en fonds de roulement.
En 2024, le Groupe a finalisé l’écoulement de son offre issue de l’ancien(4) cycle et lancé son offre nouvelle génération abordable, décarbonée et rentable.
En 2025 et 2026 le Groupe prévoit une augmentation des volumes de mise à l'offre au détail avec par ailleurs des ventes en bloc toujours majoritaires et enfin une restauration progressive de la rentabilité.
La nouvelle offre élaborée par le Groupe constitue un retour aux fondamentaux : le client, ses besoins et son pouvoir d’achat.
Cette offre est majoritairement concentrée sur les 2 et 3 pièces afin de tenir compte de l’évolution de la sociologie et de la taille des ménages.
La compacité a été optimisée afin de maximiser les mètres carrés utiles des pièces à vivre grâce à un travail sur les plans (simplification et standardisation) et sur la conception intérieure (limitation des espaces de distribution, de circulation et d’infrastructures).
Le prix de revient a été optimisé, tant sur le gros œuvre que sur la constructibilité des parcelles, sans compromis sur la qualité architecturale et environnementale. Le Groupe a été vigilant aux coûts annexes des chartes ou des cahiers des charges imposés sans bénéfice pour le client.
Cette offre de nouvelle génération s’adresse à l’ensemble des clients du Groupe (acquéreurs en blocs, accédants, investisseurs). Un travail spécifique supplémentaire a été fait pour les primo-accédants, à qui s’adresse l’offre Access.
Le Groupe a particulièrement concentré ses efforts sur les primo-accédants issus des classes moyennes(5) et a élaboré Access, une offre façonnée pour une clientèle actuellement locataire dans le privé ou le social et qui n’imaginait pas pouvoir accéder à la propriété.
Access consiste en une offre de financement inédite et très attractive, avec des emprunts à taux bonifiés, sans apport initial, sans frais de notaire et sans intérêts intercalaires. L’acquéreur ne commence ainsi à payer qu’au moment de la remise des clés pour une mensualité de remboursement de crédit proche voire équivalente à celle d’un loyer.
Les investisseurs institutionnels (logement social ou locatif intermédiaire LLI) représentent la majorité des ventes résidentielles du Groupe. L’offre de nouvelle génération est adaptée à leurs attentes en termes de qualité (emplacement, performance carbone, soin dans la réalisation) ainsi qu’à leurs objectifs de rentabilité locative. Les logements acquis en bloc auprès du Groupe constituent ainsi un support d’investissement dont le rapport qualité/prix est particulièrement attractif.
Pour les particuliers investisseurs, le Groupe propose des produits adaptés à leurs attentes (meublés loués en LMNP, résidences gérées notamment pour étudiants). Le Groupe a également développé une offre démembrée adossée à l’Usufruit Locatif Libre ainsi qu’une solution permettant d’optimiser la transmission de son patrimoine en doublant l’abattement des droits de donation.
L’année 2024 a été marquée par une forte activité de livraison (11 000 lots). La qualité des produits et la satisfaction client sont restées au cœur des préoccupations du Groupe, avec une performance particulièrement satisfaisante en matière de qualité(6).
Récompensant cet engagement, Cogedim, marque résidentielle phare du Groupe, a été « Élu Service Client de l’Année » pour la 7e fois dans la catégorie « Promotion immobilière ».
Cogedim obtient également pour la 3e année consécutive la première place du Top 200 de la relation client 2024 tous secteurs confondus, réalisé par The Human Consulting Group pour Les Echos.
En 2024, les réservations s’inscrivent en baisse de - 5 % en volume (7 601 lots) et de - 17 % en valeur (1 875 millions d’euros) par rapport à 2023.
La baisse des volumes s’explique par une offre à la vente restée faible pendant toute l’année en raison de mises à l’offre limitées en 2024. Cette insuffisance de l’offre constitue l’enjeu principal du Groupe alors que la demande en produits abordables est restée toujours aussi forte comme en témoigne le taux d’écoulement des lots proposés au détail qui atteint 10,4 %(8).
La baisse en valeur est accentuée par la réduction du prix unitaire des lots vendus qui s’explique à la fois par une proportion plus importante que par le passé de lots situés en Région versus Paris, et d’autre part par la nature des logements (davantage de 2 et 3 pièces et des lots plus compacts). Le prix moyen par lot est ainsi passé en un an de 281 000 euros à 247 000 euros (- 12 %).
Réservations | 2024 | % | 2023 | % | Var. |
|---|---|---|---|---|---|
Particuliers – Accession | 1 482 | 19 % | 1 458 | 18 % | + 2 % |
Particuliers – Investissement | 1 646 | 22 % | 2 356 | 29 % | - 30 % |
Ventes en bloc | 4 473 | 59 % | 4 190 | 52 % | + 7 % |
Total en volume (lots) | 7 601 |
| 8 004 |
| - 5 % |
Particuliers – Accession | 447 | 24 % | 472 | 21 % | - 5 % |
Particuliers – Investissement | 427 | 23 % | 649 | 29 % | - 34 % |
Ventes en bloc | 1 001 | 53 % | 1 130 | 50 % | - 11 % |
Total en valeur (M€ TTC) | 1 875 |
| 2 250 |
| - 17 % |
Dont MEE en QP | 17 | 1 % | 54 | 2 % |
|
Les ventes en bloc ont représenté un peu plus de la moitié des réservations. Elles concernent de très nombreux acteurs, les deux premiers clients (CDC Habitat et INLI) représentant un peu moins de 40 % des ventes en bloc.
Les ventes aux particuliers accédants se sont relativement bien tenues, portées notamment par la gamme Access qui a représenté près d’un tiers des ventes aux accédants.
Les ventes aux particuliers investisseurs s’inscrivent en nette baisse sur l’ensemble de l’année, malgré la reprise tardive de la demande pour les derniers lots éligibles au dispositif Pinel.
Régularisations | 2024 | % | 2023 | % | Var. |
|---|---|---|---|---|---|
Particuliers | 3 091 | 37 % | 4 531 | 58 % | - 32 % |
Ventes en bloc | 5 348 | 63 % | 3 298 | 42 % | 62 % |
En nombre de lots | 8 439 |
| 7 829 |
| + 8 % |
Particuliers | 897 | 42 % | 1 418 | 62 % | - 37 % |
Ventes en bloc | 1 220 | 58 % | 857 | 38 % | 42 % |
En millions d’euros TTC | 2 118 |
| 2 275 |
| - 7 % |
La forte hausse des régularisations notariées en bloc a quasiment compensé la baisse des régularisations des particuliers, notamment investisseurs. Les régularisations notariées sont supérieures aux réservations de l’année, reflet d’une situation commerciale saine et d’engagements maîtrisés.
Lancements | 2024 | 2023 | Var. |
|---|---|---|---|
Nombre de lots | 3 126 | 3 564 | - 12 % |
Nombre d’opérations | 76 | 104 | - 27 % |
L’année 2024 marque un point bas de lancements commerciaux, la gamme Access n’ayant commencé sa montée en puissance qu’à partir du second semestre (1 377 lots lancés, soit 44 % des lancements de l’année).
En 2024, le Groupe a acquis 71 terrains, dont 37 sur le seul dernier trimestre. La reprise des acquisitions foncières devrait monter en puissance tout au long de l’année 2025.
(en nombre de lots) | 2024 | 2023 | Var |
|---|---|---|---|
Dépôts de permis | 10 704 | 8 664 | + 24 % |
Obtention de permis | 6 166 | 10 177 | - 39 % |
Acquisitions de terrains | 6 282 | 5 064 | + 24 % |
L’activité de dépôt de permis s’est redressée en fin d’année 2024 avec 10 704 lots déposés, dont une proportion significative de gamme Access.
Fin 2024, l’offre à la vente représente 2 801 lots(9) dont 72 % en cours de construction. Elle est désormais quasiment entièrement constituée de programmes abordables, décarbonés et rentables, dont environ un quart en gamme Access.
Offre à la vente | 2024 | 2023 | Var. |
|---|---|---|---|
En nombre de lots | 2 801 | 3 307 | - 15 % |
En millions d’euros | 840 | 1 130 | - 26 % |
Approvisionnements | 2024 | 2023 | Var. |
|---|---|---|---|
En millions d’euros TTC | 2 261 | 2 719 | - 17 % |
En nombre de lots | 11 108 | 9 934 | + 12 % |
Les approvisionnements de l’année concernent des projets dont la taille moyenne des lots est plus faible que par le passé, en ligne avec la politique commerciale du Groupe.
TTC du CA potentiel (en millions d’euros) | 31/12/2024 | Nb. mois | 31/12/2023 | Var. |
|---|---|---|---|---|
Offre à la vente | 840 | 5 | 1 130 | - 26 % |
Portefeuille foncier | 8 895 | 57 | 8 690 | + 2 % |
Pipeline | 9 735 |
| 9 820 | - 1 % |
En nb d’opérations | 538 |
| 545 | - 1 % |
En nb de lots | 39 603 |
| 34 574 | + 15 % |
En m2 | 2 415 760 |
| 2 109 040 | + 15 % |
Après une année 2023 consacrée à la revue approfondie du portefeuille foncier ayant conduit à l’abandon de 13 200 lots, l’année 2024 marque une reprise de la marche en avant en matière de développement foncier, avec un pipeline désormais adapté au nouveau cycle.
Le backlog Logement au 31 décembre 2024 représente 2,4 milliards d’euros HT (vs 2,7 milliards d’euros HT fin 2023).
Altareit intervient en Immobilier d’entreprise sur les marchés du Bureau et de la Logistique pour un risque limité et de manière variée grâce à une palette de compétences très diversifiées et ce sur l’ensemble du territoire national.
En bureau, le Groupe intervient en tant que développeur (contrats de VEFA, BEFA, CPI, ou encore MOD(12)) et parfois en tant que co-investisseur pour certains actifs à repositionner.
En 2024, le Groupe s’est principalement concentré sur des opérations de prestations de services, tout en restant à l’écoute du marché en matière d’investissement. L’activité Bureau sur le Grand Paris a ainsi été marquée par :
L’année a été marquée par la vente à Midi 2i de l’immeuble Blanc Azur à Aix-en-Provence, bureau multi-occupants de 6 600 m2 intégralement loué.
En Régions, le Groupe a livré quatre immeubles de bureaux totalisant 14 000 m2 (rue Laurencin, Hill Side et Urbanclay à Toulouse et la première tranche de Feel Good à Nantes).
Par ailleurs, six opérations nouvelles pour un total de 38 000 m2 ont été maîtrisées à Nantes, Nice, Clermont-Ferrand et Grenoble.
Le pipeline de projets en Régions représente ainsi 310 000 m2 à fin 2024. Ce portefeuille très granulaire est composé d’opérations qui contribueront de manière récurrente aux résultats futurs du Groupe.
En logistique, le Groupe opère en tant qu’aménageur – promoteur, et développe des projets qui répondent à des enjeux techniques, réglementaires et environnementaux de plus en plus exigeants.
Le Groupe développe principalement des grandes plateformes ou des hubs stratégiquement situés sur la dorsale historique nord-sud, ainsi que sur l’arc Atlantique. Ces plateformes sont principalement destinées aux distributeurs et aux acteurs du e-commerce.
Actif en développement de plateformes logistiques depuis de nombreuses années, le Groupe commence cette année à engranger les fruits de sa stratégie et confirme ses ambitions sur ce marché porteur.
Le Groupe a signé fin 2024 deux opérations de cession pour un montant total de 390 millions d’euros :
L’impact comptable de ces transactions est majoritairement enregistré au cours de l’exercice 2024, le solde étant réparti sur les années 2025 et 2026 principalement.
Après ces cessions, les opérations maîtrisées ou en cours de montage représentent 650 000 m2, dont 310 000 m2 bénéficient de permis de construire purgés (75 000 m2 pré-loués), et contribueront aux résultats du Groupe au cours des prochains exercices.
Le backlog en Immobilier d’entreprise au 31 décembre 2024 représente 214 millions d’euros HT (vs 282 millions d’euros HT fin 2023).
Dans le cadre de sa feuille de route stratégique, Altarea a décidé d’investir dans des activités nouvelles complémentaires de ses savoir-faire : les infrastructures photovoltaïques, les data centers et l’asset management immobilier.
Ces nouvelles activités ont pour caractéristiques d’être tirées par des besoins immenses avec des barrières à l’entrée fortes liées à la maîtrise de savoir-faire complexes.
La stratégie du Groupe consiste à maîtriser la chaîne de valeur opérationnelle (investissement dans les compétences) tout en adoptant un modèle économique adapté à chaque profil de risque.
La décarbonation de l’économie française devrait accroître de façon considérable les besoins en électricité d’origine photovoltaïque(16) avec des investissements estimés à plusieurs milliards d’euros par an au cours des prochaines décennies.
Le Groupe entend capter une partie de ce marché à travers une stratégie qui combine la maîtrise des savoir-faire opérationnels et un modèle économique optimisé en matière de capitaux employés. Le Groupe maîtrise d’ores et déjà les premiers maillons de la chaîne de valeur opérationnelle avec des équipes constituées, une gamme complète et un pipeline de projets déjà important.
En 2024, le Groupe a franchi un cap avec l’acquisition de Prejeance Industrial(17) pour 140 millions d’euros de valeur d’entreprise(18) et a commencé à percevoir ses premiers revenus de vente d’électricité.
Le Groupe a constitué une équipe dédiée opérant en France et en Italie lui permettant de maîtriser l’ensemble de la chaîne de valeur opérationnelle :
Le Groupe propose aujourd’hui une gamme complète :
Le Groupe intègre désormais de façon systématique des centrales photovoltaïques sur ses projets immobiliers partout où cela est possible afin de valoriser les sites et d’apporter un service complémentaire à leurs utilisateurs (confort, autoconsommation, responsabilité).
En 2024, le Groupe a ainsi mis en service les ombrières photovoltaïques du Family Village Costières Sud à Nîmes, après celle de La Vigie à Strasbourg (500 kWc(19) pour chaque site). À date, 7 chantiers sont en cours notamment sur le portefeuille de retail parks gérés par Altarea(20).
En Logistique, le parc de Bollène, vendu à WDP cette année, comprendra des panneaux photovoltaïques en toiture pour une puissance installée d’environ 22 MWc à terme.
Début 2024, un partenariat a été signé avec Terrena, coopérative agricole regroupant près de 20 000 adhérents dans le Grand Ouest. Ce partenariat, qui s’adressait initialement aux éleveurs ovins s’est ouvert en cours d’année à d’autres types d’exploitation (bovins, volailles, production viticole…). Il permettra de concrétiser plusieurs dizaines de projets à partir de 2026.
Le Groupe est également en discussion avec d’autres coopératives et avec de grands propriétaires (industriels, hôpitaux, logisticiens, foncières…) pour les accompagner dans leurs investissements en infrastructures photovoltaïques.
À fin décembre 2024, le Groupe détient et exploite un parc d’une puissance totale de 94 MWc, répartis entre 61 MWc d’installations déjà raccordées et 33 MWc en cours de construction et/ou en attente de raccordement.
Le Groupe travaille par ailleurs sur un portefeuille de projets important, à des stades d’avancement très divers, comprenant notamment 800 MWc sécurisés(21) et le solde à l’étude(22).
Les besoins en data centers, notamment de grande capacité, sont en forte croissance dans le monde, tirés par la digitalisation de l’économie et l’essor de l’intelligence artificielle. Les investissements nécessaires sont difficiles à estimer mais représentent de façon certaine plusieurs milliards d’euros par an pour un marché comme la France, qui bénéficie d’une électricité largement décarbonée.
Le Groupe dispose d’avantages compétitifs déterminants pour capter une partie de ce marché grâce à ses savoir-faire de maîtrise foncière et d’obtention d’autorisation admninistratives complexes.
Le Groupe entend adresser deux segments distincts : les data centers en colocation de taille moyenne et les data centers hyperscale (Cloud et IA).
Les data centers de proximité sont destinés à une clientèle d’entreprises (privée ou publique), à qui ils assurent connectivité, haute performance, haute sécurité et haute disponibilité. Ils permettent aux acteurs qui le souhaitent de (re)localiser le stockage de leurs données sur le territoire national. Il s’agit généralement de data centers de moyenne puissance (inférieure à 20 MW).
Pour ce type de produit, la stratégie du Groupe consiste à maîtriser l’ensemble de la chaîne de valeur opérationnelle (origination et autorisations, construction et réalisation des installations, commercialisation, exploitation et gestion de l’infrastructure physique).
Le Groupe a ainsi constitué une équipe dédiée à travers un mix d’acquisition tactique, et de recrutements internes et externes pour développer des data centers écoresponsables(23) selon un modèle économique de type « développeur – asset manager ».
Le Groupe travaille sur un pipeline d’une quinzaine de sites potentiels dans les principales métropoles françaises (Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes).
Les data centers hyperscale s’adressent à un nombre limité d’acteurs qui raisonnent à l’échelle mondiale et dont les besoins sont immenses. La France constitue pour ces groupes une cible géographique privilégiée leur permettant d’accéder au marché européen et de bénéficier d’une électricité largement décarbonnée. Les data centers hyperscale nécessitent des investissements considérables liés à leur puissance qui peut atteindre plusieurs centaines de megawatts.
Le Groupe travaille sur plusieurs implantations potentielles dans un contexte où ce type de produit est à la fois rare et administrativement très complexe.
La société de gestion Altarea Investment Managers, agréée en 2023 par l’Autorité des Marchés Financiers, compte désormais une équipe de gestion et d’investissement complète. Elle a pour objectif d’étendre progressivement ses accords de distribution sur la partie grand public notamment auprès des réseaux externes et des Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP), et de développer une offre complète de supports d’investissements immobiliers.
La SCPI Alta Convictions, son premier fonds grand public lancé fin 2023, est positionnée sur le thème du nouveau cycle immobilier, sans stock ni financement d’avant crise. La collecte se poursuit tout comme les investissements avec un objectif de diversification aussi bien sectoriel que géographique. La SCPI a par ailleurs obtenu en juin le label ISR soulignant son engagement en faveur d’une gestion responsable et durable.
Par ailleurs, le Groupe a lancé en 2023 une plateforme de dette immobilière en partenariat avec Tikehau Capital via un premier fonds baptisé ATREC (Altarea Tikehau Real Estate Credit) capitalisé à hauteur de 200 millions d’euros par les deux sponsors (100 millions d’euros chacun) ayant vocation à accueillir des partenaires tiers. Cette plateforme capitalise sur les expertises complémentaires d’Altarea et Tikehau Capital en matière immobilière et de dette privée, et permettra aux investisseurs de bénéficier d’un accès privilégié au pipeline combiné des deux groupes ainsi qu’à leur réseau respectif pour saisir les opportunités d’investissement les plus attractives. Les premières opérations ont été déployées et un pipeline d’opportunités est en cours d’étude.
La taxonomie européenne est un système de classification européen des activités économiques durables sur le plan environnemental. Elle définit des critères uniformes pour chaque secteur afin d’évaluer leur contribution aux six objectifs environnementaux de la Commission européenne.
Les entreprises non financières sont tenues de publier des indicateurs directement issus de leurs comptes (chiffre d’affaires, Capex et Opex) en indiquant pour chacun la proportion concernée par la taxonomie (taux d’éligibilité publié depuis le 1er janvier 2022) ainsi que la proportion conforme aux objectifs environnementaux européens (taux d’alignement depuis le 1er janvier 2023) et sociaux (garanties sociales minimales).
Depuis le 1er janvier 2024, les entreprises financières doivent également publier la part de leurs investissements finançant les activités économiques alignées au sens de la taxonomie (Green Asset Ratio ou GAR). Les institutions financières dotées d’un GAR élevé devraient bénéficier à terme d’un cadre plus favorable pour leurs activités, l’objectif de l’Union européenne étant de soutenir la transition écologique facilitant l’orientation de l’épargne et des financements vers des activités durables.
Altareit analyse l’alignement de son chiffre d’affaires à la maille du projet ou de l’actif.
Pour être considéré comme aligné, chaque projet ou actif contribuant au chiffre d’affaires doit être étudié à l’aune de six familles de critères environnementaux(25) (Atténuation du changement climatique (Énergie), Adaptation au changement climatique (Climat), Utilisation durable et protection des ressources aquatiques et marines (Eau), Transition vers une économie circulaire, Prévention et réduction de la pollution, Protection et restauration de la biodiversité et des écosystèmes), eux-mêmes constitués de plusieurs sous-critères d’analyse(26).
Altareit a déployé ces dernières années d’importants moyens pour assurer la collecte digitalisée, le contrôle, et le référencement normé de plusieurs milliers de documents permettant de justifier l’alignement des programmes analysés et d’assurer une piste d’audit fiable. Le Groupe a notamment réalisé un travail spécifique sur certains critères particulièrement exigeants : énergie, économie circulaire et pollution(27).
La méthodologie de calcul de l’alignement à la taxonomie et son résultat ont ainsi pu faire l’objet d’une revue dès l’exercice 2023 et d’un rapport spécifique émis par le cabinet E&Y avec un an d’avance sur l’obligation réglementaire CSRD.
(en millions d’euros) | Construction | Rénovation | Propriété | Groupe | |
|---|---|---|---|---|---|
CA consolidé | 2 256,7 | 197,5 | 4,4 | 2 473,7 | |
CA aligné | 1 622,5 | 92,6 | 4,4 | 1 719,5 | |
% CA consolidé |
| 71,9 % | 46,9 % | 100,0 % | 69,5 % |
En 2024, le taux d’alignement du chiffre d’affaires consolidé est de 69,5 % (43,4 % pour l’exercice 2022, 44,7 % en 2023).
La progression constante de l’alignement vient principalement de la contribution croissante des opérations de promotion initiées à partir du 1er janvier 2022, pour lesquelles le Groupe a mis en place une politique d’alignement systématique à la taxonomie sur le plan du critère énergétique.
Altareit a mis au point une comptabilité carbone sur l’ensemble de ses activités permettant de suivre sa performance carbone avec la même rigueur que sa performance comptable.
Le Groupe dispose ainsi d’indicateurs pertinents permettant de mesurer de façon fiable dans la durée ses volumes d’émissions, son intensité carbone surfacique et son intensité carbone économique.
Les émissions de GES(29), exprimées en kilogrammes d’équivalent de CO2 (kgCO2e), sont classées en trois catégories (scopes(30)) :
Concernant Altareit, les émissions de GES dépendent des activités du Groupe :
Le périmètre pris en compte pour le reporting des émissions correspond aux opérations pour compte propre et sous contrôle opérationnel(32).
Altareit comptabilise sa performance carbone « à l’avancement » à partir des mêmes bases utilisées pour la détermination de son chiffre d’affaires comptable :
En 2024, les émissions du Groupe (scope 1, 2 et 3) ont représenté 739 milliers de tonnes, en baisse de - 16 % par rapport à 2023 et de - 52 % par rapport à 2019 (année de référence)(33). Sur ce total, 232 milliers de tonnes (soit 31 %) correspondent à des émissions qui n’ont pas encore eu lieu (quote-part relative à l’utilisation à venir des bâtiments en cours de construction).
(en milliers de tCO2e) | 2024 | 2023 | 2019 |
|---|---|---|---|
Promotion Immobilière | 739 | 884 | 1 534 |
Logement | 567 | 760 | 1 041 |
Immobilier d’Entreprise | 148 | 82 | 315 |
Commerce | 21 | 34 | 178 |
Corporate | 3 | 4 | 2 |
Nouvelles activités | 1 | - | - |
Groupe | 739 | 880 | 1 536 |
Dont Construction | 505 | 594 | 805 |
Dont Utilisation | 232 | 282 | 729 |
Dont corporate | 3 | 4 | 2 |
La Promotion résidentielle constitue la très grande majorité des émissions du Groupe (77 %).
La trajectoire carbone d’Altareit résulte de l’évolution de deux(34) facteurs combinés :
Le principal levier de décarbonation d’Altareit consiste à agir sur l’intensité carbone surfacique. Sa réduction nécessite en effet de revoir l’ensemble des processus industriels (sourcing des matériaux et des fournisseurs, conception et réalisation des bâtiments) afin d’aboutir à un produit immobilier sobre en carbone mais sans concession sur sa valeur d’usage.
Émissions GES du Groupe (en milliers de tCO2e) |
| Var. |
|---|---|---|
Émissions GES 2023 | 880 |
|
Promotion – effet volume | - 45 | - 5 % |
Promotion – effet taux | - 96 | - 11 % |
Émissions GES 2024 | 739 | - 16 % |
La baisse de - 5 % liée à l’effet volume est principalement le reflet de la situation de crise conjoncturelle que connaît la promotion résidentielle.
La baisse de - 11 % de l’intensité carbone surfacique(36) qui ressort à 1 155 kgCO2e/m2 en 2024 (contre 1 299 kgCO2e/m2 en 2023) est liée à la sortie d’opérations anciennes plus carbonées(37) d’une part et à l’intégration d’opérations nouvelles plus performantes(38) d’autre part.
Émissions GES du Groupe (en milliers de tCO2e) |
| Var. |
|---|---|---|
Émissions GES 2019 | 1 536 |
|
Effet périmètre | + 34 | + 2 % |
Effet volume | - 435 | - 28 % |
Effet taux | - 396 | - 26 % |
Émissions GES 2024 | 739 | - 52 % |
Par rapport à 2019, les émissions du Groupe sont passées de 1 536 milliers de tCO2e à 739 milliers de tCO2e, soit une baisse de - 52 %. La décarbonation structurelle (effet taux lié à l’intensité surfacique) a représenté - 26 %, le solde étant dû à la baisse d’activité (effet volume) et aux variations de périmètre.
À horizon 2030, Altareit estime que son intensité surfacique moyenne sera comprise entre 900 kgCO2e/m2 et 1 000 kgCO2e/m2, en raison notamment de la montée en puissance de la très exigeante réglementation RE2020 (seuil 2025 et 2028).
Altareit se fixe pour objectif de retrouver d’ici 2030 un niveau d’activité au moins équivalent à celui de 2019. Dans cette perspective, et compte tenu de sa cible d’intensité surfacique, les émissions de GES 2030 devraient être comprises entre 850 et 950 milliers de tCO2e (soit de - 46 % à - 38 % par rapport à 2019).
Cette estimation est donnée « toutes choses étant égales par ailleurs ». Elle n’intègre pas certains évènements potentiellement significatifs, susceptibles d’avoir une influence favorable ou défavorable sur la trajectoire carbone du Groupe, à savoir :
Altareit reverra tous les ans sa trajectoire carbone et en expliquera le moment venu les éventuelles variations.
Le découplage entre création de valeur économique et émissions de GES est un principe fondamental de la croissance bas carbone.
Altareit mesure ce découplage à travers l’intensité carbone économique qui correspond à la quantité de CO2e émise pour générer un euro de chiffre d’affaires(41).
(en gCO2e /€) | 2024 | 2023 | 2019 |
|---|---|---|---|
Intensité carbone | 299 | 359 | 533 |
En 2024, Altareit a émis 299 grammes de CO2e par euro de chiffre d’affaires, soit - 17 % par rapport à 2023 (et - 44 % par rapport à 2019). La baisse enregistrée en 2024 a été particulièrement forte en raison de la contribution significative de la Logistique au chiffre d’affaires consolidé. La Logistique est en effet un produit moins carboné en moyenne que le Logement ou le Bureau par exemple.
Le chiffre d’affaires consolidé 2024 s’établit à 2 474,0 millions d’euros, en hausse de + 1 % par rapport à 2023 (à 2 450,8 millions d’euros). La baisse du chiffre d’affaires Logement a été compensée par la forte hausse du chiffre d’affaires en Immobilier d’entreprise porté par les transactions logistiques de fin d’année.
Le résultat opérationnel FFO progresse de + 6 % à 68,9 millions d’euros (contre 64,7 millions d’euros en 2023) :
Les coûts de structure liés au développement des Nouvelles activités sont intégralement passés en charge.
Le résultat net FFO(42) s’établit à 24,9 millions d’euros, contre 23 millions d’euros en 2023 (+ 8 %). Le résultat net part du Groupe est une perte de - 61,0 millions d’euros (contre une perte de - 325,6 millions d’euros(43) en 2023), après notamment enregistrement de - 26,9 millions d’euros de variation de valeur des instruments financiers et des autres variations de valeurs, charges calculées et frais de transaction comprenant notamment une dépréciation d’incorporels pour 16 millions d’euros(44).
(en millions d’euros) | Logement | Immobilier d’entreprise | Nouvelles activités | Autres | Cash-Flow courant des opérations (FFO) | Variations de valeurs, charges calculées et frais de transaction | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Chiffre d’affaires | 1 997,1 | 476,9 | – | – | 2 474,0 | – | 2 474,0 |
Variation vs 31/12/2023 | - 11 % | x2,3 | - | - | + 1 % | - | + 1 % |
Marge immobilière | 76,0 | 58,7 | – | - | 134,7 | (6,7) | 128,1 |
Prestations de services externes | 26,7 | 5,0 | – | - | 31,8 | – | 31,8 |
Revenus nets | 102,7 | 63,8 | – | – | 166,5 | (6,7) | 159,8 |
Variation vs 31/12/2023 | - 33 % | x1,2 | - | - | - 9 % |
| +(11) % |
Production immobilisée et stockée | 125,0 | 8,2 | – | - | 133,3 | – | 133,3 |
Charges d’exploitation | (193,4) | (29,6) | (6,1) | (0,5) | (229,6) | (23,9) | (253,5) |
Frais de structure | (68,4) | (21,4) | (6,1) | (0,5) | (96,3) | (23,9) | (120,2) |
Contributions des sociétés MEE | (2,4) | 1,7 | (0,6) | – | (1,3) | (9,9) | (11,1) |
Dotation aux amortissements et provisions | – | – | – | - | – | (36,4) | (36,4) |
Résultat opérationnel | 32,0 | 44,1 | (6,7) | (0,5) | 68,9 | (76,9) | (8,0) |
Variation vs 31/12/2023 | - 49 % | x4,9 | - | - | + 6 % |
| na |
Coût de l’endettement net |
|
|
|
| (17,9) | (1,9) | (19,8) |
Autres résultats financiers |
|
|
|
| (13,9) | – | (13,9) |
Gains/pertes sur val. des instruments fin. |
|
|
|
| – | (26,9) | (26,9) |
Impôts |
|
|
|
| (0,7) | 19,8 | 19,2 |
Résultat net |
|
|
|
| 36,4 | (85,9) | (49,5) |
Minoritaires |
|
|
|
| (11,5) | 0,0 | (11,5) |
Résultat net, part du Groupe |
|
|
|
| 24,9 | (85,9) | (61,0) |
Variation vs 31/12/2023 |
|
|
|
| + 8 % |
|
|
Nombre moyen d’actions dilué |
|
|
|
| 1 748 360 |
|
|
Résultat net, part du Groupe par action |
|
|
|
| 14,26 |
|
|
Variation vs 31/12/2023 |
|
|
|
| + 8 % |
|
|
En 2024, Altareit a poursuivi ses efforts de réduction du besoin en fonds de roulement de son activité de promotion, lui permettant d’investir dans de Nouvelles activités (infrastructures photovoltaïques, data centers et asset management immobilier) tout en assurant une diminution de sa dette nette. Altareit a également finalisé son programme de renforcement de ses ressources à long terme.
En 2024, Altareit a ainsi signé ou renégocié 436 millions d’euros de crédits bancaires, dont 326 millions d’euros de RCF(45) et 110 millions d’euros de Term Loans à 5 ans.
Ces crédits bancaires corporate intègrent une clause d’alignement du chiffre d’affaires consolidé à la Taxonomie européenne(46) (EU Taxonomy linked loan).
Au 31 décembre 2024, les liquidités disponibles représentent 1 761 millions d’euros (contre 1 640 millions d’euros au 31 décembre 2023), décomposées comme suit :
Disponible (en millions d’euros) | Trésorerie | Lignes de crédits non utilisées | Total |
|---|---|---|---|
Au niveau corporate | 444 | 700 | 1 144 |
Au niveau des projets | 339 | 278 | 617 |
Total | 783 | 978 | 1 761 |
Les lignes de crédit non utilisées sont constituées à hauteur de 700 millions d’euros de RCF dont la maturité moyenne est de 4 ans, sans aucune échéance avant le 30 juin 2027. Au 31 décembre 2024, aucun RCF n’est tiré.
Altareit dispose d’ores et déjà de la liquidité, principalement sous forme de cash placé, pour rembourser son échéance obligataire 2025.
Altareit dispose d’un programme NEU CP(47) (échéance inférieure ou égale à 1 an) et d’un programme NEU MTN(48) (échéance supérieure à 1 an). À date de publication, l’encours de ces programmes est nul.
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
Dette corporate bancaire | 228 | 225 |
Marchés de crédit | 335 | 339 |
Dette sur opérations de promotion | 109 | 141 |
Dette sur infrastructures photovoltaiques | 81 | - |
Dette brute bancaire et obligataire | 753 | 705 |
Disponibilités | (653) | (559) |
Dette nette bancaire et obligataire | 100 | 146 |
Au 31 décembre 2024, la dette nette d’Altareit est en baisse de 46 millions d’euros par rapport à fin 2023. La dette brute, en hausse de 48 millions d’euros sur un an, intègre dorénavant la dette liée aux projets photovoltaïques, à hauteur de 81 millions d’euros au niveau de Préjeance Industrial, dont Altareit a pris le contrôle à 100 % en juillet 2024.
La dette corporate est assortie des covenants consolidés du groupe Altarea dont Altareit est filiale à hauteur de 99,85 % (LTV ≤ 60 %, ICR ≥ 2).
Fin décembre 2024, la situation financière du Groupe satisfait largement l’ensemble des covenants prévus dans les différents contrats de crédit.
| Covenant | 31/12/2024 | 31/12/2023 | Delta |
|---|---|---|---|---|
LTV(a) | ≤ 60 % | 28,5 % | 28,7 % | - 0,2pt |
ICR(b) | ≥ 2,0 x | 9,6x | 7,5x | + 2,1x |
| ||||
Par ailleurs, la dette promotion adossée à des projets est assortie de covenants spécifiques à chaque projet.
Enfin, le gearing(50) d’Altareit s’élève à 0,13x à fin décembre 2024, contre 0,18x fin décembre 2023.
Le 9 octobre 2024, l’agence S&P Global a confirmé la notation à long terme Investment Grade d’Altareit, à BBB-, assortie d’une perspective négative en raison principalement du contexte de marché.
Les capitaux propres d’Altareit s’élèvent à 751 millions d’euros au 31 décembre 2024, faisant d’Altareit l’un des promoteurs français les plus capitalisés.
 
(en millions d’euros) | Note | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|
Actifs non courants |
| ||
Immobilisations incorporelles | 7.1 | ||
dont Écarts d’acquisition |
| ||
dont Marques |
| ||
dont Relations clientèles |
| ||
dont Autres immobilisations incorporelles |
| ||
Immobilisations corporelles |
| ||
Droits d’utilisation sur Immobilisations corporelles | 7.2 | ||
Immeubles de placement | 7.3 | ||
dont Immeubles de placement évalués à la juste valeur |
| ||
dont Immeubles de placement évalués au coût |
| ||
dont Droits d’utilisation sur Immeubles de placement |
| ||
Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence | 4.5 | ||
Actifs financiers (non courant) | 4.6 | ||
Impôt différé actif | 5.3 | ||
Actifs courants |
| ||
Stocks et en-cours nets | 7.4 | ||
Actifs sur contrats | 7.4 | ||
Clients et autres créances | 7.4 | ||
Créance d’impôt sur les sociétés |
| ||
Actifs financiers (courant) | 4.6 | ||
Instruments financiers dérivés | 8 | ||
Trésorerie et équivalents de trésorerie | 6.2 | ||
Total actif |
|
(en millions d’euros) | Note | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|
Capitaux propres |
| ||
Capitaux propres attribuables aux actionnaires d’Altareit SCA |
| ||
Capital | 6.1 | ||
Primes liées au capital |
| ||
Réserves |
| ||
Résultat, part des actionnaires d’Altareit SCA |
| ( | ( |
Capitaux propres attribuables aux actionnaires minoritaires des filiales |
| ||
Réserves, part des actionnaires minoritaires des filiales |
| ||
Résultat, part des actionnaires minoritaires des filiales |
| ( | |
Passifs non courants |
| ||
Emprunts et dettes financières à plus d’un an | 6.2 | ||
dont Placement obligataire et privé |
| ||
dont Emprunts auprès des établissements de crédit |
| ||
dont Avances Groupe et associés |
| ||
dont Obligations locatives |
| ||
Provisions long terme | 6.3 | ||
Dépôts et cautionnements reçus |
| ||
Impôt différé passif | 5.3 | ||
Passifs courants |
| ||
Emprunts et dettes financières à moins d’un an | 6.2 | ||
dont Placement obligataire et privé |
| ||
dont Emprunts auprès des établissements de crédit |
| ||
dont Concours bancaires (trésorerie passive) |
| ||
dont Avances Actionnaire, Groupe et associés |
| ||
dont Obligations locatives |
| ||
Instruments financiers dérivés | 8 | ||
Passifs sur contrats | 7.4 | ||
Dettes fournisseurs et autres dettes | 7.4 | ||
Dettes d’impôt exigible |
| ||
Total passif |
|
(en millions d’euros) | Note | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|
Chiffre d’affaires |
| ||
Coûts des ventes |
| ( | ( |
Charges commerciales |
| ( | ( |
Dotations nettes aux provisions sur actif circulant |
| ( | ( |
Amortissement des relations clientèles |
| ( | ( |
Marge immobilière | 5.1 | ( | |
Prestations de services externes |
| ||
Production immobilisée et stockée |
| ||
Charges de personnel |
| ( | ( |
Autres charges de structure |
| ( | ( |
Dotations aux amortissements des biens d’exploitation |
| ( | ( |
Frais de structure nets |
| ( | ( |
Autres produits et charges |
| ( | |
Dotations aux amortissements |
| ( | ( |
Frais de transaction |
| ( | |
Autres |
| ( | ( |
Variation de valeur des immeubles de placement |
| ( | |
Pertes de valeur nettes sur autres actifs immobilisés |
| ( | ( |
Dotation nette aux provisions |
| ( | |
Résultat opérationnel avant quote-part du résultat |
| ( | |
Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence | 4.5 | ( | ( |
Résultat opérationnel après quote-part du résultat |
| ( | ( |
Coût de l’endettement net | 5.2 | ( | ( |
Charges financières |
| ( | ( |
Produits financiers |
| ||
Autres résultats financiers | 5.2 | ( | ( |
Variation de valeur et résultats de cession des instruments financiers |
| ( | ( |
Résultats de cession des participations |
| ( | ( |
Résultat avant impôts |
| ( | ( |
Impôt sur les résultats | 5.3 | ||
Résultat net |
| ( | ( |
dont Résultat Net, part des actionnaires d’Altareit SCA |
| ( | ( |
dont Résultat Net, part des actionnaires minoritaires des filiales |
| ( | |
Nombre moyen d’actions non dilué |
| ||
Résultat Net, part des actionnaires d’Altareit SCA de base par action (en €) | 5.4 | ( | ( |
Nombre moyen d’actions dilué |
| ||
Résultat Net, part des actionnaires d’Altareit SCA dilué par action (en €) | 5.4 | ( | ( |
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
Résultat net | ( | ( |
Écarts actuariels sur plan de retraite à prestations définies | ||
dont impôts | ( | ( |
Sous total des éléments du résultat global non recyclables en résultat | ||
Autres éléments du résultat global | ||
Résultat global | ( | ( |
dont Résultat net global des actionnaires d’Altareit SCA | ( | ( |
dont Résultat net global des actionnaires minoritaires des filiales | ( |
(en millions d’euros) | Note | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|
Flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles |
|
|
|
Résultat net total consolidé |
| ( | ( |
Élimination de la charge (produit) d’impôt | 5.3 | ( | ( |
Élimination des charges (produits) d’intérêts nettes et dividendes | 5.2 | ||
Résultat net avant impôt et avant intérêts nets |
| ( | ( |
Élimination du résultat des participations mises en équivalence | 4.5 | ||
Élimination des amortissements et provisions |
| ||
Élimination des ajustements de valeur |
| ||
Élimination des résultats de cession |
| ||
Charges et produits calculés liés aux paiements en actions | 6.1 | ( | |
Marge brute d’autofinancement |
| ( | |
Impôts payés |
| ( | |
Incidence de la variation du bfr d’exploitation | 7.4 | ||
Flux de trésorerie opérationnels |
| ||
Flux de trésorerie des activités d’investissement |
|
|
|
Acquisitions nettes d’actifs et dépenses capitalisées |
| ( | ( |
Investissements bruts dans les sociétés mises en équivalence | 4.5 | ( | ( |
Acquisition de sociétés consolidées, trésorerie acquise déduite | 4.3 | ( | |
Autres variations de périmètre |
| ( | |
Augmentation des prêts et des créances financières |
| ( | ( |
Cession d’actifs immobilisés et remboursement d’avances et acomptes |
| ||
Désinvestissements dans les sociétés mises en équivalence | 4.5 | ||
Cession de sociétés consolidées, trésorerie cédée déduite |
| ( | |
Réduction des prêts et autres immobilisations financières |
| ||
Variation nette des placements et des instruments financiers dérivés |
| ( | |
Dividendes reçus |
| ||
Intérêts encaissés |
| ||
Flux de trésorerie d’investissement |
| ( | |
Flux de trésorerie des activités de financement |
|
|
|
Part des minoritaires dans l’augmentation de capital des filiales |
| ||
Dividendes payés aux actionnaires minoritaires des filiales |
| ( | ( |
Émission d’emprunts et autres dettes financières | 6.2 | ||
Remboursement d’emprunts et autres dettes financières | 6.2 | ( | ( |
Remboursement des obligations locatives | 6.2 | ( | ( |
Cession (acquisition) nette d’actions propres |
| ( | |
Variation nette des dépôts et cautionnements |
| ||
Intérêts versés |
| ( | ( |
Flux de trésorerie de financement |
| ( | ( |
Variation de la trésorerie |
| ( | |
|
|
|
|
Trésorerie d’ouverture | 6.2 | ||
Trésorerie et équivalents de trésorerie |
| ||
Découverts bancaires |
| ( | ( |
Trésorerie de clôture | 6.2 | ||
Trésorerie et équivalents de trésorerie |
| ||
Découverts bancaires |
| ( | ( |
(en millions d’euros) | Capital | Primes liées au capital | Réserves et | Capitaux propres attribuables aux actionnaires d’Altareit SCA | Capitaux propres attribuables aux actionnaires minoritaires des filiales | Capitaux |
|---|---|---|---|---|---|---|
Au 1er janvier 2023 | ||||||
Résultat Net | ( | ( | ( | ( | ||
Écart actuariel sur engagements de retraite | ||||||
Résultat global | ( | ( | ( | ( | ||
Distribution de dividendes | ( | ( | ||||
Augmentation de capital | ||||||
Valorisation des paiements en actions | ||||||
Élimination des actions propres | ( | ( | ( | |||
Transactions avec les actionnaires | ( | ( | ||||
Variation des parts d’intérêts, sans prise/perte de contrôle des filiales | ||||||
Variation des parts d’intérêts, liée à la prise/perte de contrôle des filiales | ||||||
Autres | ||||||
Au 31 décembre 2023 | ||||||
Résultat Net | ( | ( | ( | |||
Écart actuariel sur engagements de retraite | ||||||
Résultat global | ( | ( | ( | |||
Distribution de dividendes | ( | ( | ||||
Augmentation de capital | ||||||
Valorisation des paiements en actions | ( | ( | ( | |||
Élimination des actions propres | ||||||
Transactions avec les actionnaires | ( | ( | ( | ( | ||
Variation des parts d’intérêts, sans prise/perte de contrôle des filiales | ||||||
Variation des parts d’intérêts, liée à la prise/perte de contrôle des filiales | ( | ( | ||||
Autres | ( | |||||
Au 31 décembre 2024 |
Les notes annexes font partie intégrante des états financiers consolidés.
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 | ||||
Cash-flow des opérations (FFO) | Variations de valeurs, charges calculées, frais de transaction (VV) | Total | Cash-flow des opérations (FFO) | Variations de valeurs, charges calculées, frais de transaction (VV) | Total | |
Chiffre d’affaires | 1 970,4 | – | 1 970,4 | 2 217,7 | – | 2 217,7 |
Coût des ventes et autres charges | (1 894,4) | (6,7) | (1 901,1) | (2 092,7) | (297,5) | (2 390,3) |
Marge immobilière | 76,0 | (6,7) | 69,3 | 124,9 | (297,5) | (172,6) |
Prestations de services externes | 26,7 | – | 26,7 | 29,1 | – | 29,1 |
Production stockée | 125,0 | – | 125,0 | 142,0 | – | 142,0 |
Charges d’exploitation | (193,4) | (19,9) | (213,3) | (233,2) | (19,8) | (253,0) |
Frais de structure nets | (41,6) | (19,9) | (61,6) | (62,1) | (19,8) | (81,9) |
Part des sociétés associées | (2,4) | (5,3) | (7,6) | (0,0) | (3,7) | (3,7) |
Dotations nettes aux amortissements et provisions | – | (28,5) | (28,5) | – | (67,5) | (67,5) |
Indemnités (frais) de transaction | – | – | – | – | (0,0) | (0,0) |
Résultat opérationnel logement | 32,0 | (60,4) | (28,4) | 62,8 | (388,6) | (325,8) |
Chiffre d’affaires | 471,9 | – | 471,9 | 196,0 | – | 196,0 |
Coût des ventes et autres charges | (413,2) | – | (413,2) | (175,5) | (17,9) | (193,4) |
Marge immobilière | 58,7 | – | 58,7 | 20,5 | (17,9) | 2,6 |
Prestations de services externes | 5,0 | – | 5,0 | 8,0 | – | 8,0 |
Production stockée | 8,2 | – | 8,2 | 10,6 | – | 10,6 |
Charges d’exploitation | (29,6) | (3,4) | (33,0) | (22,4) | (3,6) | (26,0) |
Frais de structure nets | (16,3) | (3,4) | (19,7) | (3,8) | (3,6) | (7,4) |
Part des sociétés associées | 1,7 | (4,4) | (2,6) | (7,6) | 10,1 | 2,5 |
Dotations nettes aux amortissements et provisions | – | (0,2) | (0,2) | – | (47,1) | (47,1) |
Gains/Pertes sur valeur des immeubles de placement | – | (1,9) | (1,9) | – | – | – |
Résultat opérationnel immobilier d’entreprise | 44,1 | (9,9) | 34,2 | 9,1 | (58,5) | (49,3) |
Frais de structure nets | (6,1) | (0,7) | (6,7) | (5,9) | (1,0) | (6,9) |
Part des sociétés associées | (0,6) | (0,3) | (0,9) | (0,6) | (1,7) | (2,4) |
Dotations nettes aux amortissements et provisions | – | (3,6) | (3,6) | – | (1,4) | (1,4) |
Gains/Pertes sur cessions d’actifs | – | – | – | – | 0,0 | 0,0 |
Indemnités (frais) de transaction | – | (2,1) | (2,1) | – | – | – |
Résultat opérationnel diversification | (6,7) | (6,7) | (13,4) | (6,5) | (4,1) | (10,7) |
Autres (corporate) | (0,5) | 0,1 | (0,4) | (0,7) | (0,1) | (0,7) |
Résultat opérationnel | 68,9 | (76,9) | (8,0) | 64,7 | (451,3) | (386,6) |
Coût de l’endettement net | (17,9) | (1,9) | (19,8) | (12,1) | (1,9) | (13,9) |
Autres résultats financiers | (13,9) | – | (13,9) | (14,0) | – | (14,0) |
Variation de valeur et résultats de cession des instruments financiers | – | (25,9) | (25,9) | – | (17,2) | (17,2) |
Résultats de cession des participations | – | (1,0) | (1,0) | – | (3,2) | (3,2) |
Résultat avant impôt | 37,1 | (105,7) | (68,6) | 38,7 | (473,5) | (434,9) |
Impôts sur les sociétés | (0,7) | 19,8 | 19,2 | 0,5 | 108,5 | 108,9 |
Résultat net | 36,4 | (85,9) | (49,5) | 39,1 | (365,1) | (325,9) |
Minoritaires | (11,5) | 0,0 | (11,5) | (16,1) | 16,5 | 0,4 |
Résultat net, part du Groupe | 24,9 | (85,9) | (61,0) | 23,0 | (348,6) | (325,6) |
Nombre moyen d’actions après effet dilutif | 1 748 360 | 1 748 360 | 1 748 360 | 1 748 351 | 1 748 351 | 1 748 351 |
Résultat net par action (en €/action), part du Groupe | 14,26 | (49,13) | (34,86) | 13,16 | (199,36) | (186,21) |
Sommaire détaillé des notes aux comptes consolidés
Altareit est détenue à 99,85 % par le groupe
Les principes comptables retenus pour la préparation des comptes consolidés annuels sont conformes aux normes et interprétations IFRS de l’IASB (International Accounting Standards Board) telles qu’adoptées par l’Union européenne au 31 décembre 2024 et disponibles sur le site internet de la Commission européenne.
Les principes comptables retenus au 31 décembre 2024 sont les mêmes que ceux retenus pour les états financiers consolidés au 31 décembre 2023, à l’exception de l’évolution des normes et interprétations adoptées par l’Union européenne applicables au 1er janvier 2024.
Ces amendements sont sans impact significatif pour le Groupe.
L’application de cet amendement est expliqué dans la note 5.3 « Impôt sur les résultats ».
Normes et interprétations ayant été appliquées par anticipation au 31 décembre 2024 et dont l’application est obligatoire à compter des périodes commençant le 1er janvier 2025 ou postérieurement :
Néant.
Normes et interprétations publiées dont l’application obligatoire est postérieure au 31 décembre 2024 :
Autres normes et interprétations essentielles, publiées par l’IASB, approuvées par l’Union européenne en 2024 ou non encore approuvées par l’Union européenne :
En l’absence de transactions en monnaies étrangères au sein du Groupe, cet amendement sera sans impact pour le Groupe.
Ces amendements sont en cours d’analyse.
Transactions éliminées dans les états financiers consolidés
Les soldes bilantiels et les produits et charges résultant des transactions internes et de dividendes sont éliminés, en respectant le mode de consolidation, lors de la préparation des états financiers consolidés.
Classement au bilan
Conformément à la norme IAS 1, la Société présente ses actifs et passifs en distinguant les éléments courants et non courants.
Les actifs devant être réalisés, consommés ou cédés dans le cadre du cycle normal d’exploitation ou dans les douze mois suivant la clôture, sont classés en « actifs courants », de même que les actifs détenus dans le but d’être cédés, la trésorerie ou les équivalents de trésorerie. Tous les autres actifs sont classés en « actifs non courants ».
Les passifs devant être réglés dans le cadre du cycle normal d’exploitation ou dans les douze mois suivant la clôture sont classés en « passifs courants », ainsi que les provisions entrant dans le cycle d’exploitation normal de l’activité concernée et la part à moins d’un an des autres provisions.
Les impôts différés sont, quant à eux, toujours présentés en actifs ou passifs non courants.
La préparation des états financiers consolidés nécessite l’utilisation d’estimations et d’hypothèses par la direction du Groupe pour la détermination de la valeur de certains actifs et passifs, et de certains produits et charges, ainsi que concernant les informations données dans les notes annexes aux états financiers.
La direction revoit ses estimations et appréciations de manière régulière sur la base de son expérience passée ainsi que de divers autres facteurs jugés raisonnables au regard des circonstances.
Les résultats réels peuvent différer sensiblement de ces estimations en fonction de l’évolution des différentes hypothèses et des conditions de réalisation.
Les estimations comptables réalisées par le Groupe ont été effectuées dans un contexte de crise immobilière de la Promotion résidentielle qui perdure. Le Groupe a tenu compte des informations fiables dont il disposait à la date de l’établissement des comptes consolidés.
Ainsi, les principales estimations réalisées par le Groupe ont concerné les évaluations suivantes :
Et dans une moindre mesure,
Outre le recours aux estimations, la direction du Groupe a fait usage de son jugement pour :
Les états financiers du Groupe prennent aussi en compte, sur la base des connaissances et des pratiques actuelles, les enjeux du changement climatique et du développement durable.
Aujourd’hui, le Groupe a pleinement intégré ces transformations liées à la transition et enrichit chaque année sa démarche bas carbone. Dès 2017, le Groupe a inclus des objectifs de réduction des émissions de GES dans ses priorités. Le plan de transition pour l’atténuation des risques liés au changement climatique est en cours de finalisation et sera prochainement adopté.
Les budgets utilisés pour la détermination du chiffre d’affaires à l’avancement intègrent systématiquement les coûts liés à l’amélioration de leur performance énergétique conformément à la réglementation en vigueur au moment du dépôt des permis de construire (notamment RE 2020).
En ce qui concerne l’adaptation des constructions aux changements climatiques, en 2018, le Groupe, a fait réaliser une étude sur l’analyse de l’exposition de ses activités aux effets du changement climatique, dont une dédiée à la promotion immobilière de logements sur le territoire français. Plusieurs risques ont été analysés : Vagues de chaleur, Sécheresses, Mouvements de terrain, Inondations, Précipitations intenses, Tempêtes et Submersion marine pour l’ensemble des implantations régionales. Les conclusions de cette étude ont permis à chacune des marques de prendre des actions spécifiques pour sécuriser et adresser les risques les plus systématiques (chaleur, sécheresses, précipitations intenses & inondations et Retrait-Gonflement des Argiles). En complément, les différentes marques du Groupe réalisent dorénavant des études sur les enjeux d’adaptation à l’échelle de l’opération (notamment concernant les risques physiques), grâce à des outils dédiés (Bat-ADAPT – observatoire de l’immobilier durable ou Résilience – Cerqual).
Les coûts relatifs à ces actions sont inclus dans les budgets des opérations.
Enfin, le Groupe travaille également à la construction de bâtiments soit plus économes en ressources, soit plus adaptables ou flexibles, soit plus démontables pour faciliter la réutilisation et le recyclage. Les coûts liés sont également intégrés dans la marge immobilière des opérations.
Ainsi, au 31 décembre 2024, la prise en compte des effets liés au changement du climat n’a pas eu d’impact significatif sur les jugements et principales estimations nécessaires à l’établissement des états financiers.
Les normes sur la consolidation sont :
La norme IFRS 10 définit le contrôle ainsi : « un investisseur contrôle une entité lorsqu’il est exposé ou qu’il a le droit à des rendements variables en raison de ses liens avec l’entité et qu’il a la capacité d’influer sur ces rendements du fait du pouvoir qu’il détient sur celle-ci ». La Société détient le pouvoir sur une entité lorsqu’elle a les droits effectifs qui lui confèrent la capacité actuelle de diriger les activités pertinentes, à savoir les activités qui ont une incidence importante sur les rendements de l’entité.
L’appréciation du contrôle selon IFRS 10 demandant une part significative de jugement, la Société a développé un cadre d’analyse de la gouvernance des entités avec qui la Société est en lien, en particulier lorsqu’il existe des situations de partenariat régies par un environnement contractuel large incluant le cas échéant la structure de l’actionnariat, les statuts, les pactes d’actionnaires, les promesses d’achat et de vente, le cadre de gouvernance réglementaire etc. ou encore lorsque l’analyse d’obligations contractuelles conclues avec des tiers aboutit à des conclusions similaires.
Il est également tenu compte des faits et circonstances propres à chaque entité pour apprécier la capacité de la Société à diriger les activités pertinentes de ces entités.
Conformément à IFRS 10, les entités ad hoc sont consolidées, lorsque, en substance, la relation entre la Société et l’entité est telle que la Société est jugée contrôler cette dernière.
L’appréciation du contrôle conjoint ou de l’influence notable selon IFRS 11 et IAS 28 demandant une part significative de jugement, la Société a développé un cadre d’analyse de la gouvernance et des situations juridiques liées à des obligations contractuelles spécifiques des entités avec qui la Société est en lien, en particulier lorsqu’il existe des situations où un tiers détient des droits effectifs qui entraîneraient soit le co-contrôle, soit l’influence notable de la Société sur l’entité.
Entités contrôlées
Les filiales contrôlées sont consolidées par intégration globale. Tous les soldes et transactions intra-groupe ainsi que les produits et les charges provenant de transactions internes et de dividendes sont éliminés.
Toute modification de la part d’intérêt de la Société dans une filiale qui n’entraîne pas une perte de contrôle est comptabilisée comme une transaction portant sur les capitaux propres. Si la Société perd le contrôle d’une filiale, les actifs, passifs et capitaux propres de cette ancienne filiale sont décomptabilisés. Tout gain ou perte résultant de la perte de contrôle est comptabilisé en résultat. Toute participation conservée dans l’ancienne filiale est comptabilisée à sa juste valeur à la date de perte de contrôle selon le mode de comptabilisation requis suivant IFRS 11, IAS 28 ou IFRS 9.
Entités contrôlées conjointement
Suivant IFRS 11, les sociétés sont contrôlées conjointement lorsque les décisions importantes au titre des activités pertinentes requièrent le consentement unanime des associés ou partenaires.
Le contrôle conjoint peut être exercé au travers d’une activité conjointe (commune) ou en co-entreprise (joint-venture). Suivant IFRS 11, l’activité conjointe se distingue par l’existence d’un droit direct détenu sur certains actifs ou des obligations directes sur certains passifs de l’entité quand la joint-venture confère un droit sur l’actif net de l’entité. S’il s’agit d’une activité conjointe, la Société enregistre dans ses comptes les actifs, les passifs, les produits et les charges relatifs à ses intérêts dans l’entreprise commune. S’il s’agit d’une joint-venture (co-entreprise), la participation de la Société dans l’actif net de l’entité est enregistrée selon la méthode de la mise en équivalence décrite dans la norme IAS 28.
Les investissements dans les activités communes ou les co-entreprises sont présentés conformément à la norme IFRS 12.
Entités sous influence notable
Conformément à la norme IAS 28, la méthode de la mise en équivalence s’applique également à toutes les entreprises associées dans lesquelles la Société exerce une influence notable sans en avoir le contrôle, laquelle est présumée quand le pourcentage de droits de vote détenus est supérieur ou égal à 20 %. Chaque participation, quel que soit le pourcentage de détention détenu, fait l’objet d’une analyse tenant compte des faits et circonstances pour déterminer si la Société exerce une influence notable, notamment en examinant le cas échéant les termes des statuts, pactes d’actionnaires, options d’achat et de vente et autres éléments pertinents.
Selon la méthode de la mise en équivalence, la participation de la Société dans l’entreprise associée est initialement comptabilisée au coût augmenté ou diminué des changements, postérieurs à l’acquisition, dans la quote-part d’actif net de l’entreprise associée. L’écart d’acquisition lié à une entreprise associée est inclus, s’il n’est pas déprécié, dans la valeur comptable de la participation. La quote-part de résultat de la période est présentée dans la ligne « Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence ». Au bilan, ces participations sont présentées sur la ligne « Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence » avec les créances rattachées à ces participations.
Les états financiers des entreprises associées sont préparés sur la même période de référence que ceux de la société mère et des corrections sont apportées, le cas échéant, pour homogénéiser les méthodes comptables avec celles de la Société.
Les investissements dans les entreprises associées sont présentés conformément à la norme IFRS 12.
Les regroupements d’entreprises sont comptabilisés selon la méthode de l’acquisition d’IFRS 3 révisée : lors de la première consolidation d’une entité dont le Groupe acquiert le contrôle, les actifs et les passifs, ainsi que les passifs éventuels, identifiables sont comptabilisés à leur juste valeur à la date d’acquisition. Les actifs incorporels sont spécifiquement identifiés dès lors qu’ils sont séparables de l’entité acquise ou résultent de droits légaux ou contractuels. Ainsi, lors de la prise de contrôle d’une entreprise, la différence entre la quote-part d’intérêts de l’acquéreur dans la juste valeur des actifs, passifs et passifs éventuels identifiables à la date de prise de contrôle, et le coût d’acquisition constitue un écart d’acquisition représentatif d’avantages économiques futurs résultant d’autres actifs non identifiés individuellement et comptabilisés séparément. Le prix d’acquisition correspond au montant de la contrepartie transférée y compris, le cas échéant, les compléments de prix à leur juste valeur. Par ailleurs, les coûts directs liés à l’acquisition sont comptabilisés en charge de la période au cours de laquelle ils sont encourus.
L’écart d’acquisition :
La norme prévoit un délai de 12 mois à partir de la date d’acquisition quant à la comptabilisation définitive de l’acquisition ; les corrections et évaluations effectuées doivent être liées à des faits et circonstances existant à la date d’acquisition. Ainsi, au-delà de la période d’évaluation, un complément de prix est à comptabiliser en résultat de l’exercice sauf si sa contrepartie est un instrument de capitaux propres.
L’acquisition ou la cession de titres d’une entité qui demeure contrôlée avant et après ces opérations, sont désormais considérées comme des transactions entre actionnaires comptabilisées en capitaux propres : elles n’impactent ni le goodwill, ni le compte de résultat. En cas de perte de contrôle, la participation résiduelle est évaluée à la juste valeur et le résultat de cession est comptabilisé au compte de résultat.
Par exception, les acquisitions d’actifs isolés qui s’effectuent par l’achat des titres d’une société dont le seul objet est la détention d’actifs, sont comptabilisés selon la norme IAS 40 « Immeubles de placement » ou IAS 2 « Stocks ».
Les immobilisations incorporelles sont essentiellement constituées de logiciels, de marques et de relations clientèles.
Conformément à la norme IAS 38,
Les immobilisations corporelles correspondent principalement aux infrastructures photovoltaïques, aux installations générales, aux matériels de transport, de bureau et d’informatique. Conformément à la norme IAS 16, elles sont évaluées au coût et amorties sur leur durée d’utilité, estimée être de 5 à 20 ans. Aucun autre composant significatif n’a été identifié pour ces immobilisations.
Selon la norme IAS 40, les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus en vue d’en retirer des loyers ou pour valoriser le capital apporté ou les deux.
Les immeubles de placement détenus par le Groupe sont principalement des centres commerciaux et, accessoirement, des immeubles de bureau.
En application de la norme IAS 40, le Groupe a opté pour le modèle de la juste valeur et valorise ses immeubles de placement en conséquence selon le guide établi par IFRS 13 « Évaluation à la juste valeur » et ce, à chaque fois que celle-ci peut être déterminée de façon fiable.
Sinon, ils sont laissés au coût et font l’objet de test de valeurs au minimum une fois l’an et à chaque fois qu’il existe des indices de perte de valeur.
Si le cas se présente, le compte de résultat enregistre sur la période :
Conformément à la norme IFRS 5, un actif non courant est classé en « actif détenu en vue de la vente » si sa valeur comptable est recouvrée principalement par le biais d’une transaction de vente plutôt que par l’utilisation continue.
Tel est le cas si l’actif est disponible en vue de la vente immédiate dans son état actuel sous réserve uniquement des conditions qui sont habituelles et coutumières pour la vente de tels actifs et si sa vente est hautement probable.
Le caractère hautement probable est apprécié par l’existence d’un plan de vente de l’actif engagé par la direction du Groupe, et d’un programme actif pour trouver un acheteur et finaliser le plan dans les douze mois à venir. Le management apprécie les situations. Lorsqu’il existe, à la date de clôture, une promesse de vente ou un engagement ferme, l’immeuble est systématiquement inclus dans les actifs détenus en vue de la vente.
L’actif est évalué à la valeur la plus faible entre la juste valeur et la valeur nette comptable. Le montant convenu est diminué des coûts de la vente.
Pour qu’une activité soit réputée être abandonnée, la Société apprécie, selon les faits et circonstances, l’existence ou non d’un plan unique et coordonné pour se séparer d’une ligne d’activité ou d’une région géographique.
En application de la norme IAS 36, les actifs corporels et incorporels amortissables font l’objet d’un test de dépréciation dès lors qu’un indice interne ou externe de perte de valeur est décelé.
Les écarts d’acquisition et autres actifs incorporels à durée de vie indéterminée (telles les marques) font l’objet d’un test de dépréciation au moins une fois par an et plus fréquemment s’il existe un indice de perte de valeur identifié (événements ou circonstances, internes ou externes, indiquant qu’une réduction de valeur est susceptible d’être intervenue).
Le test de dépréciation des écarts d’acquisition est réalisé au niveau des unités génératrices de trésorerie (UGTs) ou, le cas échéant, au niveau de groupes d’UGTs. Une UGT est le plus petit groupe identifiable d’actifs qui génère des entrées de trésorerie largement indépendantes des entrées de trésorerie générées par d’autres actifs ou groupes d’actifs.
Pour réaliser ce test, la valeur nette comptable des actifs directement liés ou affectables aux UGTs ou groupes d’UGTs, y inclus les actifs incorporels et écarts d’acquisition, est comparée à la valeur recouvrable de ces mêmes UGTs ou groupes d’UGTs, définie comme le montant le plus élevé entre la juste valeur (prix de vente net des frais susceptibles d’être encourus pour réaliser la vente) et leur valeur d’utilité.
La valeur d’utilité de l’UGT ou du regroupement de plusieurs UGTs est déterminée selon une méthode multi-critères (qui permet de retenir la valeur la plus élevée entre la valeur d’utilité et la juste valeur) qui s’appuie principalement sur la méthode des flux de trésorerie actualisés (DCF) confortée par les méthodes des comparables boursiers et des multiples de transactions transactions le cas échéant.
Les principes de base de la méthode DCF sont les suivants :
L’approche par les multiples issus des comparables boursiers consiste à déterminer un échantillon de sociétés comparables cotées pour lesquelles un multiple est calculé et réappliqué aux agrégats jugés pertinents.
L’approche des multiples issus des transactions comparables consiste à sélectionner un panel de transactions portant sur des sociétés comparables et à les réappliquer aux agrégats jugés pertinents.
Une perte de valeur est comptabilisée, le cas échéant, si la valeur nette comptable des actifs directement liés ou affectables aux unités génératrices de trésorerie (UGTs) ou, le cas échéant, à des groupes d’UGTs s’avère supérieure à la valeur recouvrable de l’U.G.T ou du groupe d’UGTs ; elle est imputée en priorité sur l’écart d’acquisition (perte non réversible), puis sur les autres actifs incorporels et corporels au prorata de leur valeur comptable (perte réversible).
Les marques sont testées individuellement. Leur valeur recouvrable est déterminée selon la méthode des redevances. Une perte de valeur est comptabilisée, le cas échéant, si la valeur nette comptable de la marque est supérieure à sa valeur recouvrable (perte réversible).
Des tables de sensibilité sont mises en place sur l’ensemble des tests de valeur effectués.
Les stocks relèvent :
Conformément à la clarification d’IAS 23 (de 2019), les frais financiers affectables aux programmes ne sont plus incorporés aux stocks liés aux opérations de Ventes en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) ou aux opérations de Contrat de Promotion Immobilière (CPI). En effet, ces stocks sont en situation d’être vendus très rapidement et donc sans qu’une période de temps soit nécessaire à son développement ; le bien stocké est donc en condition de vente. Les frais financiers affectés sont directement comptabilisés en charges.
Les stocks sont évalués au prix de revient sous déduction de la quote-part de prix de revient reconnue à l’avancement pour les opérations réalisées en VEFA ou en CPI. Le prix de revient comprend :
D’une manière générale, lorsque la valeur nette de réalisation des stocks et des travaux en cours est inférieure à leur prix de revient, des dépréciations sont comptabilisées.
Suite à la mise en œuvre de la norme IFRS 15, le Groupe est amené à reconnaître un actif ou un passif sur contrats dans l’état de la situation financière, dans le cadre de la comptabilisation des contrats selon la méthode de l’avancement. Cet actif ou passif correspond aux produits des activités ordinaires tirés des VEFA et CPI, cumulés à date, pour lesquels l’obligation de prestation est remplie progressivement, net des paiements des clients encaissés à date. Il s’agit en quelque sorte, des créances non exigibles correspondant au décalage qui peut exister entre les appels de fonds encaissés et l’avancement constaté à la clôture de l’exercice. Au sein de l’état de la situation financière, la présentation est la suivante :
Le Groupe a choisi de ne pas mettre en œuvre la comptabilité de couverture : les dispositions d’IAS 39 s’appliquent donc conformément aux dispositions transitoires d’IFRS 9.
Les principes d’application des normes IAS 32, IFRS 9 et IFRS 7 sont les suivants :
Évaluation et comptabilisation des actifs et passifs financiers
Mode de détermination de la juste valeur des instruments financiers (hors dettes portant intérêts)
Les actifs et passifs financiers sont initialement comptabilisés à la juste valeur du prix payé qui inclut les coûts d’acquisitions liés. Après la comptabilisation initiale, les actifs et les passifs sont comptabilisés à la juste valeur, évalués par référence aux données observables ou non observables disponibles.
Les passifs financiers liés à des regroupements d’entreprise sont évalués à la juste valeur à chaque clôture sur la base de la meilleure estimation des montants à payer actualisés au taux de marché.
La valeur de réalisation des instruments financiers peut se révéler différente de la juste valeur déterminée pour la clôture de chaque exercice.
Les capitaux propres représentent l’intérêt résiduel des actifs après déduction des passifs.
Les paiements en actions sont des transactions fondées sur la valeur des titres de la société émettrice : options de souscription d’actions, droits d’attribution d’actions gratuites et plan d’épargne entreprise (PEE).
Le règlement de ces droits peut se faire en instruments de capitaux propres ou en trésorerie : au sein du Groupe, tous les plans portant sur le titre Altarea doivent être réglés en instruments de capitaux propres.
Conformément aux dispositions de la norme IFRS 2, les paiements en actions consentis aux mandataires sociaux ou aux salariés d’Altarea (en qualité de mandataires sociaux ou de salariés d’Altarea) ou des sociétés du Groupe sont comptabilisés dans les états financiers selon les modalités suivantes : la juste valeur de l’instrument de capitaux propres attribué est comptabilisée en charge de personnel en contrepartie d’une augmentation des capitaux propres si le plan doit être réglé en instruments de capitaux propres, ou d’une dette si le plan doit être réglé en trésorerie.
Cette charge de personnel représentative de l’avantage accordé (correspondant à la juste valeur des services rendus en qualité de salariés) est évaluée par un actuaire, à la date d’attribution, à partir du modèle mathématique binomial de Cox Ross Rubinstein et de la méthode de Monte-Carlo, calculé en fonction d’un turnover déterminé sur les trois derniers exercices. Ce modèle est adapté au plan prévoyant une durée d’indisponibilité et une période de blocage. La charge est étalée sur la période d’acquisition des droits. Les plans d’attribution d’actions (et les PEE) sont valorisés sur la base de la valeur de marché.
Résultat net par action non dilué (en euros)
Le résultat net non dilué par action est calculé en divisant le résultat net part du Groupe par le nombre moyen pondéré d’actions ordinaires en circulation, au cours de l’exercice.
Résultat net par action dilué (en euros)
Le résultat net dilué par action est calculé en divisant le résultat net part du Groupe par le nombre moyen pondéré d’actions ordinaires en circulation ajustée des effets des options dilutives, au cours de l’exercice.
L’effet dilutif est calculé selon la méthode du « rachat d’actions ». Suivant cette méthode, les fonds recueillis suite à l’exercice des options, sont supposés être affectés en priorité au rachat d’actions au prix de marché. Ce prix de marché correspond à la moyenne des cours moyens mensuels de l’action Altareit pondérée des volumes échangés. Le nombre théorique d’actions qui seraient ainsi rachetées au prix de marché vient en diminution du nombre total des actions résultant de l’exercice des droits. Le nombre ainsi calculé vient s’ajouter au nombre moyen d’actions en circulation et constitue le dénominateur.
Les actions potentielles sont traitées comme dilutives si la conversion éventuelle en actions ordinaires implique une réduction du résultat par action.
Les avantages au personnel sont comptabilisés selon la norme IAS 19 et ses amendements, sur la ligne « Charges de personnel » au compte de résultat à l’exception des réévaluations des passifs (ou des actifs) enregistrés directement dans les capitaux propres et constatés dans les autres éléments du résultat global.
Les indemnités de départ à la retraite sont versées aux salariés au moment de leur départ en retraite en fonction de leur ancienneté (plafonnées selon des barèmes définis dans les conventions appliquées dans le Groupe) et de leur salaire à l’âge de la retraite. Ces indemnités relèvent du régime des prestations définies, régime pour lequel l’employeur est engagé formellement ou implicitement sur un montant ou un niveau de prestations et supporte donc le risque à moyen ou long terme.
Une provision est enregistrée au passif pour couvrir l’intégralité de ces engagements de retraite. Elle est évaluée régulièrement par des actuaires indépendants selon la méthode des unités de crédit projetées et représente la valeur actuelle probable des droits acquis, évalués en tenant compte des augmentations de salaires jusqu’à l’âge de départ à la retraite, des conventions collectives et accords d’entreprise, des probabilités de départ et de survie.
La formule de l’engagement passé peut se décomposer de la manière suivante :
Engagement passé = (droits acquis par le salarié) x (probabilité qu’a l’entreprise de verser ces droits) x (actualisation) x (coefficient de charges patronales) x (ancienneté acquise/ancienneté à la date du départ à la retraite).
La provision est comptabilisée et étalée sur les dernières années de service du salarié permettant d’atteindre le plafond, et en tenant compte des paliers intermédiaires existants.
Les principales hypothèses retenues pour cette estimation sont les suivantes :
Les écarts actuariels et d’évaluation sont directement comptabilisés dans les capitaux propres et constatés dans les autres éléments du résultat global.
Le montant de l’engagement ainsi déterminé est minoré de la valeur d’actifs éventuels de couverture (non applicable dans le cas présent).
Autres avantages postérieurs à l’emploi
Ces avantages sont offerts à travers des régimes à cotisations définies. Dans le cadre de ces régimes le Groupe n’a pas d’autre obligation que le paiement de cotisations ; la charge qui correspond aux cotisations versées est prise en compte en résultat sur l’exercice.
Indemnités de rupture de contrat de travail
Le cas échéant, les indemnités de rupture de contrat de travail sont provisionnées sur la base de la convention collective.
Avantages à court terme
Les avantages à court terme incluent notamment, un accord d’intéressement des salariés au résultat de l’unité économique et sociale, signé entre les sociétés prestataires de services du Groupe, membres de l’UES, et le comité d’entreprise ; et un plan de participation des salariés aux résultats de l’entreprise s’appliquant sur les résultats de l’unité économique et sociale suivant les accords de droit commun.
Les avantages du personnel à court terme incluant ceux résultant des accords ci-dessus détaillés sont portés en charges de l’exercice.
Conformément à la norme IAS 37, une provision est constituée dès lors qu’une obligation à l’égard d’un tiers provoquera une sortie de ressources probable sans contrepartie au moins équivalente et pouvant être estimée de manière fiable. La provision est maintenue tant que l’échéance et le montant de la sortie de ressources ne sont pas fixés avec précision.
En général, ces provisions ne sont pas liées au cycle normal d’exploitation du Groupe. Elles sont actualisées le cas échéant sur la base d’un taux de rendement avant impôt qui reflète les risques spécifiques du passif.
Les provisions non courantes incluent pour l’essentiel celles constituées dans le cadre de litiges opposant le Groupe à des tiers.
Ces passifs éventuels ne sont pas comptabilisés. Une information en annexe est donnée sauf si les montants en jeu peuvent raisonnablement être estimés faibles.
Les impôts sont comptabilisés selon la norme IAS 12.
Le Groupe est soumis à une fiscalité de droit commun.
Le Groupe a appliqué depuis le 31 décembre 2016 dans ses comptes consolidés, la baisse progressive et programmée du taux selon la Loi de finances en vigueur et qui est arrivé à son taux cible.
Les actifs d’impôt différé sont réappréciés à chaque date de clôture et sont reconnus dans la mesure où il devient probable qu’un bénéfice futur imposable permettra de les recouvrer sur la base d’un business plan fiscal établi par le management sur une durée raisonnable.
Les impôts différés au bilan sont présentés en position nette au niveau de chaque groupe d’intégration fiscale, à l’actif ou au passif du bilan consolidé.
Les impôts relatifs aux éléments reconnus directement en capitaux propres sont comptabilisés en capitaux propres et non dans le compte de résultat.
La marge immobilière est la différence entre le chiffre d’affaires et le coût des ventes, des charges commerciales et des dotations nettes aux provisions sur créances douteuses et stocks.
Elle correspond principalement à la marge réalisée par les secteurs Logement et Immobilier d’entreprise.
La marge immobilière des activités de promotion est reconnue dans les comptes du Groupe selon « la méthode de l’avancement ».
L’intégralité des opérations de « Vente en l’État Futur d’Achèvement » (VEFA) et de « Contrat de Promotion Immobilière » (CPI) est concernée par cette méthode.
Pour ces programmes, le chiffre d’affaires des ventes notariées est comptabilisé, conformément à la norme IFRS 15 « Produits des activités ordinaires tirés des contrats », proportionnellement à l’avancement technique des programmes mesuré par le prorata des coûts directement rattachables à la construction (le prix de revient du foncier est inclus au calcul) engagés par rapport au budget total prévisionnel (actualisé à chaque clôture) combiné à l’avancement de la commercialisation déterminé par le prorata des ventes régularisées sur le total des ventes budgétées.
Le fait générateur de la reconnaissance du chiffre d’affaires est donc l’achat du terrain combiné à la signature d’actes authentiques de vente (ventes régularisées).
La marge immobilière est évaluée selon la méthode de la comptabilisation à l’avancement du revenu pour ces opérations de promotion, sur la base des critères suivants :
Les pertes sur « opérations nouvelles » sont incluses dans la marge immobilière.
Le coût d’obtention des contrats est incorporé dans le coût des ventes des opérations immobilières (ligne « Coût des ventes » au sein du compte de résultat analytique et ligne « Charges commerciales » au sein du compte de résultat global). Il est composé des commissions commerciales directement rattachables à une vente et des commissions payées à des tiers (honoraires de commercialisation hors groupe).
Les frais de structure nets correspondent aux produits et charges inhérents à l’activité des sociétés prestataires du Groupe.
Les produits incluent, pour chacun des secteurs d’activité, les prestations de services réalisées pour compte de tiers telles que les honoraires de maîtrise d’ouvrage déléguée connexes aux activités de Promotion, de commercialisation ou de prestations diverses (travaux complémentaires acquéreurs).
Les charges incluent les coûts de personnel, les charges de structure (honoraires divers, frais de fonctionnement… exclusion faite des loyers fixes versés désormais retraités selon la norme IFRS 16) ainsi que les dotations aux amortissements des biens d’exploitation. Elles sont diminuées de la production immobilisée ou stockée de la période.
Depuis le 1er janvier 2019, le Groupe applique la norme IFRS 16 – Contrats de location. Le Groupe est concerné en tant que preneur.
Les contrats de location dans les états financiers de la Société en tant que preneur
Du côté preneur, la norme IFRS 16 abandonne la distinction entre les contrats de location-financement et les contrats de location simple.
Cette norme impose, pour tous les contrats de location répondant à la définition d’un « contrat de location », de comptabiliser au bilan des locataires un droit d’utilisation de l’actif loué (en actif non courant) en contrepartie d’un passif de location (en dette financière).
Les contrats conclus par le Groupe entrant dans le champ d’application de la norme concernent principalement :
Les hypothèses clés de détermination de la dette et donc du droit d’utilisation sont la durée des contrats et le taux :
Le Groupe applique l’une des exemptions proposées par la norme, à savoir les contrats de courte durée (< 12 mois) ne sont pas retraités.
La présentation au sein des états financiers du Groupe est la suivante :
La variation des montants est liée aux nouveaux contrats ou aux fins de contrats de la période. Par ailleurs, au cours de la vie du contrat, la dette et le droit d’utilisation peuvent varier en fonction de l’évolution de l’indexation des loyers définie dans les baux. Les principaux indices sont : l’Indice national du coût de la construction, l’Indice des loyers des activités tertiaire, l’Indice des loyers commerciaux et l’Indice de référence des loyers.
Le coût de l’endettement financier net regroupe les intérêts sur emprunts y compris l’effet de l’étalement des frais d’émission, sur les autres dettes financières, sur les revenus sur prêts ou créances rattachées à des participations, sur les produits de cession des valeurs mobilières de placement ainsi que l’impact lié aux flux d’échange de taux dans le cadre d’opérations de couverture de taux.
Les autres résultats financiers regroupent notamment les charges liées aux obligations locatives.
Le tableau est présenté selon la méthode indirecte conformément à l’option offerte par la norme IAS 7. La charge d’impôt est présentée globalement dans les flux opérationnels. Les intérêts financiers versés sont portés en flux de financement, les intérêts perçus figurent dans les flux d’investissement. Les dividendes versés sont classés en flux de financement.
La norme IFRS 8 Secteurs opérationnels impose la présentation d’une information par secteur opérationnel conforme à l’organisation de la Société et à son système de reporting interne. Un secteur opérationnel représente une activité de la Société qui encourt des produits et des charges et dont le résultat opérationnel est régulièrement examiné par la Gérance de la Société d’une part et ses dirigeants opérationnels d’autre part. Chaque secteur dispose d’informations financières isolées.
Le reporting interne de la Société repose sur l’analyse du résultat de la période selon :
Selon ces deux axes d’analyse, le résultat opérationnel qui s’entend, dans ce cadre, y compris le résultat des sociétés mises en équivalence, est suivi par secteur opérationnel.
Les actifs comptables (et certains passifs associés) sont également suivis par secteur opérationnel dès lors qu’ils sont directement liés ou affectables à un secteur ; ils représentent l’actif économique du secteur considéré.
Les secteurs opérationnels de la Société sont :
Des éléments de réconciliation appelés « Autres (corporate) » permettent de rapprocher ces différents éléments de reporting aux indicateurs comptables.
Le coût de l’endettement, les variations de valeur des instruments financiers et leurs résultats de cession, l’impôt et le résultat des minoritaires ne sont pas directement affectables par secteur. Certains éléments de bilan tels les actifs et les passifs financiers sont réputés non affectables ou certains impôts différés actifs correspondant à l’activation de déficits fiscaux.
Dans le cadre des opérations courantes du Groupe :
Il mesure la création de richesse disponible pour la politique de distribution au travers du résultat net, part du Groupe du Cash-flow courant des opérations (FFO). Il s’entend comme étant le résultat net, part du Groupe (ou, autrement dit, part revenant aux propriétaires de la société mère) hors les variations de valeur, les charges calculées, les frais de transaction.
Les principaux agrégats du cash-flow opérationnel suivis par le Groupe dans le reporting interne sont :
Le coût de l’endettement net correspond au coût de l’endettement net hors les charges calculées qui correspondent notamment à l’étalement des frais d’émission d’emprunt (et qui sont présentées dans les variations de valeur, charges calculées et indemnités de transaction).
Les autres résultats financiers correspondent essentiellement aux charges liées aux obligations locatives.
L’impôt (FFO) correspond à l’impôt exigible de la période hors les impôts différés et hors les impôts exigibles afférents aux écarts de valeur (exit tax etc.).
Les variations de valeur mesurent la création de valeur accumulée ou réalisée par la Société durant la période.
L’indicateur pertinent de suivi des variations de valeur est le Résultat Net.
Les principaux agrégats opérationnel suivis par le Groupe dans le reporting interne sont :
Sont ensuite présentées, les variations de valeur et résultats de cession des instruments financiers qui représentent les ajustements de valeurs des instruments financiers évalués à la juste valeur ainsi que l’effet de l’actualisation des créances et dettes. Les résultats de cession des instruments financiers représentent les soultes engagées dans la période au titre de la restructuration ou l’annulation des instruments financiers.
La ligne relative aux minoritaires correspond à la part du résultat attribuable aux actionnaires minoritaires des filiales réparti entre la part du cash-flow courant des opérations (FFO) et la part revenant aux actionnaires minoritaires des filiales sur variations de valeur, charges calculées, indemnités de transaction et impôt différé.
Dans le cadre des opérations de nature exceptionnelle, les contrats sont analysés très spécifiquement et les indicateurs présentés ci-dessus peuvent être amenés à être ajustés, c’est-à -dire, des reclassements en accord avec la présentation dans les reportings internes peuvent être effectués afin de donner une meilleure lisibilité de l’opération concernée
(en millions d’euros) | Logement | Immobilier d’entreprise | Diversification | Total |
|---|---|---|---|---|
Actifs et passifs opérationnels |
|
|
|
|
Immobilisations incorporelles | 301,8 | 15,7 | 14,5 | 332,0 |
Immobilisations corporelles | 16,8 | 0,0 | 146,6 | 163,4 |
Droits d’utilisation sur Immobilisations corporelles | 111,1 | 0,1 | 5,0 | 116,2 |
Immeubles de placement | – | 13,5 | 45,6 | 59,1 |
Titres et créances sur les sociétés en équivalence | 75,1 | 46,8 | 13,3 | 135,1 |
Besoin en fonds de roulement d’exploitation | 332,3 | 53,1 | 9,5 | 395,0 |
Total actifs et passifs opérationnels | 837,1 | 129,2 | 234,5 | 1 200,7 |
(en millions d’euros) | Logement | Immobilier d’entreprise | Diversification | Total |
|---|---|---|---|---|
Actifs et passifs opérationnels |
|
|
|
|
Immobilisations incorporelles | 314,9 | 21,5 | 3,7 | 340,2 |
Immobilisations corporelles | 18,9 | 0,0 | 5,0 | 24,0 |
Droits d’utilisation sur Immobilisations corporelles | 120,2 | 0,1 | 3,5 | 123,8 |
Immeubles de placement | – | 12,5 | 45,5 | 58,0 |
Titres et créances sur les sociétés en équivalence | 89,9 | 46,3 | 3,7 | 139,9 |
Besoin en fonds de roulement d’exploitation | 359,6 | 240,5 | 0,5 | 600,6 |
Total actifs et passifs opérationnels | 903,6 | 320,8 | 62,0 | 1 286,4 |
Se référer au compte de résultat analytique des annexes.
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 | ||||
Cash-flow courant des opérations (FFO) | Variation de valeurs, charges calculées, frais de transaction (VV) | Total | Cash-flow courant des opérations (FFO) | Variation de valeurs, charges calculées, frais de transaction (VV) | Total | |
Chiffre d’affaires | 2 442,3 | – | 2 442,3 | 2 413,7 | – | 2 413,7 |
Coûts des ventes | (2 224,4) | – | (2 224,4) | (2 129,3) | (119,3) | (2 248,6) |
Charges commerciales | (74,9) | – | (74,9) | (89,3) | 0,0 | (89,3) |
Dotation nette aux provisions sur actif circulant | (8,2) | (4,4) | (12,6) | (49,6) | (190,2) | (239,9) |
Amortissement des relations clientèles | – | (2,3) | (2,3) | – | (5,9) | (5,9) |
Marge immobilière | 134,7 | (6,7) | 128,1 | 145,4 | (315,4) | (170,0) |
Prestations de services externes | 32,9 | – | 32,9 | 38,3 | – | 38,3 |
Production immobilisée et stockée | 133,3 | – | 133,3 | 152,5 | – | 152,5 |
Charges de personnel | (159,1) | (15,8) | (174,9) | (160,7) | (17,3) | (177,9) |
Autres charges de structure | (74,2) | (8,1) | (82,3) | (98,3) | (7,1) | (105,4) |
Dotations aux amortissements des biens d’exploitation | – | (23,9) | (23,9) | – | (23,3) | (23,3) |
Frais de structure nets | (67,1) | (47,8) | (115,0) | (68,2) | (47,7) | (115,9) |
Autres produits et charges | 2,6 | – | 2,6 | (4,2) | (0,1) | (4,3) |
Dotations aux amortissements | – | (3,5) | (3,5) | – | (1,6) | (1,6) |
Frais de transaction | – | (2,1) | (2,1) | – | (0,0) | (0,0) |
Autres | 2,6 | (5,6) | (3,1) | (4,2) | (1,7) | (5,9) |
Variations de valeur des immeubles de placement | – | (1,9) | (1,9) | – | – | – |
Pertes de valeur nettes sur immeubles de placement évalués au coût | – | – | – | – | – | – |
Pertes de valeur nettes sur autres actifs immobilisés | – | (12,4) | (12,4) | – | (54,6) | (54,6) |
Dotation nette aux provisions | – | 7,4 | 7,4 | – | (36,6) | (36,6) |
Résultat opérationnel avant quote-part du résultat net des entreprises mises en équivalence | 70,1 | (67,0) | 3,2 | 73,0 | (456,0) | (383,0) |
Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence | (1,3) | (9,9) | (11,1) | (8,3) | 4,7 | (3,6) |
Résultat opérationnel après quote-part du résultat net des entreprises mises en équivalence | 68,9 | (76,9) | (8,0) | 64,7 | (451,3) | (386,6) |
Coût de l’endettement net | (17,9) | (1,9) | (19,8) | (12,1) | (1,9) | (13,9) |
Charges financières | (47,2) | (1,9) | (49,2) | (25,2) | (1,9) | (27,1) |
Produits financiers | 29,3 | – | 29,3 | 13,1 | – | 13,1 |
Autres résultats financiers | (13,9) | – | (13,9) | (14,0) | – | (14,0) |
Variation de valeur et résultat de cessions des instruments financiers | – | (25,9) | (25,9) | – | (17,2) | (17,2) |
Résultat de cession de participation | – | (1,0) | (1,0) | – | (3,2) | (3,2) |
Résultat avant impôts | 37,1 | (105,7) | (68,6) | 38,7 | (473,5) | (434,9) |
Impôt sur les résultats | (0,7) | 19,8 | 19,2 | 0,5 | 108,5 | 108,9 |
Résultat net | 36,4 | (85,9) | (49,5) | 39,1 | (365,1) | (325,9) |
dont Résultat net, part des actionnaires d’Altareit SCA | 24,9 | (85,9) | (61,0) | 23,0 | (348,6) | (325,6) |
dont Résultat net, part des actionnaires minoritaires des filiales | (11,5) | 0,0 | (11,5) | (16,1) | 16,5 | 0,4 |
Nombre moyen d’actions non dilué | 1 748 360 | 1 748 360 | 1 748 360 | 1 748 351 | 1 748 351 | 1 748 351 |
Résultat net, part des actionnaires d’Altareit SCA de base par action (en €) | 14,26 | (49,13) | (34,86) | 13,16 | (199,36) | (186,21) |
Nombre moyen d’actions dilué | 1 748 360 | 1 748 360 | 1 748 360 | 1 748 351 | 1 748 351 | 1 748 351 |
Résultat net, part des actionnaires d’Altareit SCA dilué par action (en €) | 14,26 | (49,13) | (34,86) | 13,16 | (199,36) | (186,21) |
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 | ||||||||
Logement | IE(a) | Div. (2) | Autres (corporate) | Total | Logement | IE(a) | Div.(b) | Autres (corporate) | Total | |
Marge Immobilière | 69,3 | 58,7 | – | (0,0) | 128,1 | (172,6) | 2,6 | 0,0 | (0,0) | (170,0) |
Frais de structure | (85,2) | (20,5) | (10,4) | 1,1 | (115,0) | (102,9) | (7,8) | (6,3) | 1,1 | (115,9) |
Autres | (0,1) | 0,7 | (2,1) | (1,6) | (3,1) | (2,0) | (0,1) | (2,0) | (1,8) | (5,9) |
Ajustements de valeur | (10,8) | (3,5) | – | 0,1 | (14,3) | (11,8) | (42,7) | – | (0,1) | (54,6) |
Dotation nette aux provisions | 6,0 | 1,4 | (0,0) | 0,0 | 7,4 | (32,7) | (3,9) | – | (0,0) | (36,6) |
Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence | (7,6) | (2,6) | (0,9) | – | (11,1) | (3,7) | 2,5 | (2,4) | – | (3,6) |
Résultat opérationnel | (28,4) | 34,2 | (13,4) | (0,4) | (8,0) | (325,8) | (49,3) | (10,7) | (0,7) | (386,6) |
| ||||||||||
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 | ||||
France | Autres | Total | France | Autres | Total | |
Chiffre d’affaires | 1 970,4 | – | 1 970,4 | 2 217,7 | – | 2 217,7 |
Prestations de services externes | 26,7 | – | 26,7 | 29,1 | – | 29,1 |
Logement | 1 997,1 | – | 1 997,1 | 2 246,8 | – | 2 246,8 |
Chiffre d’affaires | 471,9 | – | 471,9 | 196,0 | – | 196,0 |
Prestations de services externes | 5,0 | 0,1 | 5,0 | 8,0 | (0,0) | 8,0 |
Immobilier d’entreprise | 476,9 | 0,1 | 476,9 | 204,0 | (0,0) | 204,0 |
Autres (corporate) | 1,1 | – | 1,1 | 1,1 | – | 1,1 |
Total | 2 475,1 | 0,1 | 2 475,2 | 2 451,9 | (0,0) | 2 451,9 |
Le groupe Altareit opère principalement en France en 2024, comme en 2023.
Un client dans le secteur du Logement a représenté plus de 10 % du chiffre d’affaires du Groupe, soit 252 millions d’euros en 2024 et 359,7 millions d’euros en 2023. Quatre clients ont représenté respectivement plus de 10 % du chiffre d’affaires du Groupe, dans le secteur de l’Immobilier d’Entreprise, soit 384 millions d’euros en 2024.
Le Groupe est le 2e promoteur résidentiel en France(2) à travers ses marques grand public (Cogedim, Woodeum et Histoire&Patrimoine) qui proposent une offre de logements large et diversifiée(3) sur l’ensemble du territoire.
Le cycle précédent, marqué par des taux d’intérêt faibles et une croissance continue des volumes, s’est achevé en 2022, date à partir de laquelle le marché est entré en crise.
Le Groupe a consacré l’année 2023 à apurer le cycle précédent, notamment en accélérant l’écoulement de l’offre ancienne génération, en revoyant son portefeuille de projets et en réduisant drastiquement ses acquisitions foncières.
En 2024, le Groupe a finalisé l’écoulement de son offre issue de l’ancien cycle et initié le lancement de son offre nouvelle génération abordable, décarbonée et rentable.
Sur l’année, les réservations s’inscrivent en baisse par rapport à 2023. La baisse des volumes s’explique par une offre à la vente restée faible pendant toute l’année en raison de mises à l’offre limitées en 2024. Cette insuffisance de l’offre constitue l’enjeu principal du Groupe alors que la demande en produits abordables est restée toujours aussi forte.
La baisse des réservations en valeur est liée à la réduction du prix unitaire des lots vendus qui s’explique à la fois par une proportion plus importante que par le passé de lots situés en Région versus Paris, et d’autre part par la nature des logements (davantage de 2 et 3 pièces et des lots plus compacts).
L’année 2024 marque un point bas de lancements commerciaux, l’offre Access n’ayant débuté sa montée en puissance qu’à partir du second semestre.
En 2024, le Groupe a repris ses acquisitions de terrains notamment sur le dernier trimestre. La reprise des acquisitions foncières devrait monter en puissance tout au long de l’année 2025.
L’offre à la vente est désormais quasiment entièrement constituée de programmes abordables, décarbonés et rentables, dont environ un quart en offre Access.
En 2024, le Groupe s’est principalement concentré sur des opérations de prestations de services, tout en restant à l’écoute du marché en matière d’investissement.
L’activité Bureau sur le Grand Paris a ainsi été marquée par :
Les autres projets du Groupe ont connu un avancement opérationnel favorable, notamment en matière de discussions commerciales.
En logistique, le Groupe opère en tant qu’aménageur – promoteur, et développe des projets qui répondent à des enjeux techniques, réglementaires et environnementaux de plus en plus exigeants.
Le Groupe a signé fin 2024 deux opérations de cession majeures :
Dans le cadre de sa feuille de route stratégique, Altarea a décidé d’investir dans des activités nouvelles complémentaires de ses savoir-faire : les infrastructures photovoltaïques, les data centers et l’asset management immobilier.
Infrastructures photovoltaïques
La décarbonation de l’économie française devrait accroître de façon considérable les besoins en électricité d’origine photovoltaïque(5) avec des forts besoins d’investissements au cours des prochaines décennies.
En 2024, le Groupe a franchi un cap avec l’acquisition de Prejeance Industrial(6) (se reporter à la note 4.4 « Regroupements d’entreprise ») et a commencé à percevoir ses premiers revenus de vente d’électricité.
Le Groupe intègre désormais de façon systématique des centrales photovoltaïques sur ses projets immobiliers partout où cela est possible afin de valoriser les sites et d’apporter un service complémentaire à leurs utilisateurs (confort, autoconsommation, responsabilité).
Data centers
Le Groupe entend adresser deux segments distincts : les data centers en colocation de taille moyenne et les data centers hyperscale mono utilisateur.
Le premier data center de proximité entièrement réalisé par Altarea devrait être livré au cours du 1er trimestre 2025, situé à Noyal-sur-Vilaine près de Rennes.
Le Groupe travaille sur un pipeline de plusieurs sites potentiels dans les principales métropoles françaises (Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes).
Asset management immobilier
La société de gestion Altarea Investment Managers, agréée en 2023 par l’Autorité des Marchés Financiers a pour objectif d’étendre progressivement ses accords de distribution sur la partie grand public notamment auprès des réseaux externes et Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP), et de développer une offre complète de supports d’investissements immobiliers. La SCPI Alta Convictions, son premier fonds grand public lancé fin 2023, est positionné sur le thème du « nouveau cycle immobilier », sans stock ou financement d’avant crise.
Le Groupe a lancé en 2023 une plateforme de dette immobilière en partenariat avec Tikehau Capital via un 1er fonds baptisé ATREC (Altarea Tikehau Real Estate Credit).
Le 2 mars 2022, Altarea a informé le public que l’acquisition du groupe Primonial ne pouvait être réalisée dans les conditions convenues dans les accords. Altarea considère que les Vendeurs n’ont pas respecté les stipulations du protocole d’acquisition signé en juillet 2021, lequel est devenu caduc.
Suite à la non-réalisation de l’acquisition de Primonial, la Société et sa filiale indirecte Alta Percier ont été assignées devant le Tribunal de commerce de Paris par les Vendeurs – différents groupes d’actionnaires de Primonial (fonds d’investissement et managers) en vue d’obtenir l’indemnisation du préjudice qu’ils estiment avoir subi. Les Vendeurs ont successivement allégué un préjudice de 228 millions d’euros en 2022, 707 millions d’euros en 2023, montant qui a été porté à 1 173 millions d’euros en 2024 dans leurs dernières conclusions.
Altarea considère que sa responsabilité n’est pas engagée, et s’oppose ainsi fermement aux demandes formulées qu’elle considère infondées et estime tout à l’inverse que ce sont les Vendeurs qui sont à l’origine de l’échec de l’opération de sorte que ces derniers ne sauraient se prévaloir de préjudices qui sont injustifiés, tant dans leur principe même que leur évaluation, au regard des éléments de fait et de droit.
Altarea et Alta Percier font état de préjudices que le Groupe a subis et ont sollicité en conséquence, dans leurs conclusions déposées, en juin 2022 puis en juillet 2023, la condamnation des Vendeurs au paiement de dommages et intérêts d’un montant de 330 millions d’euros.
Dans un jugement du 4 février 2025 le Tribunal des Activités Économiques de Paris a jugé qu’Altarea n’avait procédé à aucune résolution fautive du protocole d’acquisition et débouté intégralement les vendeurs de Primonial de leurs demandes indemnitaires à l’encontre d’Altarea
Le Tribunal a ainsi statué de la manière suivante :
« Dit que la société Alta Percier n’a procédé à aucune résolution fautive du Protocole ni empêché la réalisation de la cession du 2 mars 2022 en méconnaissance de son obligation de coopération et de ses autres engagements au titre du protocole de cession du 23 juillet 2021. »
« Déboute les Vendeurs Principaux de leur demande, à titre subsidiaire, de résolution judiciaire du Protocole aux torts de la société Alta Percier. »
« Déboute les Vendeurs Principaux de leurs demandes de condamnation solidaire des sociétés Alta Percier et Altarea aux titres de préjudices de non-réinvestissement, de non-perception des rendements, d’image, et de frais directs et coûts internes. »
« Déboute les Vendeurs Investisseurs Individuels de leurs demandes de condamnation solidaire des sociétés Alta Percier et Altarea aux titres de perte de chance de réaliser une plus-value, de non-remploi des produits de cession, de perte de chance de réinvestir dans les nouveaux management packages, de préjudice d’image et de carrière, et de frais exposés. »
Le Tribunal a également débouté Altarea et ses filiales de ses demandes reconventionnelles.
Ce jugement est susceptible d’appel. En accord avec ses conseils aucune provision n’a été comptabilisée par le Groupe.
Les principales sociétés du périmètre, sélectionnées selon des critères de chiffre d’affaires et de total actif, sont les suivantes :
Société | Forme juridique | Siren |
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Méthode | Intérêt | Intégration | Méthode | Intérêt | Intégration | ||||
ALTAREIT | SCA | 552091050 | Société mère | IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
Logement |
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|
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COGEDIM RÉSIDENCES SERVICES | SNC | 394648455 | co-entreprise | ME | 65,0 % | 65,0 % | ME | 65,0 % | 65,0 % |
ALTAREA COGEDIM IDF GRANDE MÉTROPOLE | SNC | 810928135 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
ALTAREA COGEDIM GRANDS PROJETS | SNC | 810926519 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
ALTAREA COGEDIM RÉGIONS | SNC | 810847905 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
SEVERINI | SNC | 848899977 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
XF INVESTMENT | SAS | 507488815 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
ALTA FAUBOURG | SASU | 444560874 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
W-PI PROMOTION | SAS | 450042338 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
WATT | SNC | 812030302 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
MARSEILLE MICHELET | SNC | 792774382 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
ISSY CÅ’UR DE VILLE | SNC | 830181079 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
BORDEAUX EB1 | SCCV | 837627454 | co-entreprise | ME | 50,0 % | 50,0 % | ME | 50,0 % | 50,0 % |
MÉRIMÉE | SNC | 849367016 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
JOUVENCE INVESTISSEMENT | SNC | 501581318 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
HISTOIRE ET PATRIMOINE PROMOTION | SASU | 792751992 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
HISTOIRE ET PATRIMOINE DÉVELOPPEMENT | SAS | 480110931 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
ALTAREA GESTION IMMOBILIÈRE | SASU | 401165089 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
HP | SAS | 480309731 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
HISTOIRE ET PATRIMOINE PARTENARIATS | SASU | 452727985 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
HISTOIRE ET PATRIMOINE RÉNOVATION | SAS | 394203509 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
TOURS DE L’ECHO DU BOIS | SCCV | 882809080 |
| IG | 65,0 % | 100,0 % | IG | 65,0 % | 100,0 % |
BEZONS A3 | SNC | 882047863 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
CONFLANS PAUL BRARD | SCCV | 889118543 |
| IG | 65,0 % | 100,0 % | IG | 65,0 % | 100,0 % |
ARGENTEUIL 111 | SCCV | 901744623 |
| IG | 51,0 % | 100,0 % | IG | 51,0 % | 100,0 % |
CORMEILLES SEINE PARIS II | SCCV | 919597468 |
| IG | 70,0 % | 100,0 % | IG | 70,0 % | 100,0 % |
MOULIN PRAGUE | SCCV | 948891213 |
| IG | 65,0 % | 100,0 % | IG | 65,0 % | 100,0 % |
BEAUMONT FERME DE MOURS | SCCV | 980360614 |
| IG | 75,0 % | 100,0 % | IG | 75,0 % | 100,0 % |
BOBIGNY CÅ’UR DE VILLE | SNC | 838941011 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
BLANC MESNIL FLORÉAL T2 | SCCV | 978231876 |
| IG | 90,0 % | 100,0 % | IG | 90,0 % | 100,0 % |
MEUDON – PAUL DEMANGE | SCCV | 853608511 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
GARENNE FERRY FAUVELLES | SCCV | 894504083 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
PITCH IMMO | SNC | 422989715 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
ADN CLOT BEY | SAS | 841150071 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
RUEIL HIGH GARDEN | SCCV | 887670115 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
BRUGES TERREFORTS | SCCV | 892 811 696 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
LE CLOS DES VIGNES | SCCV | 884097114 |
| IG | 51,0 % | 100,0 % | IG | 51,0 % | 100,0 % |
ALFRED NOBEL | SCCV | 894752484 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
COGEDIM HAUTS DE FRANCE | SNC | 420810475 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
COGEDIM GESTION | SNC | 380375097 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
COVALENS | SNC | 309021277 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
COGEDIM PARIS MÉTROPOLE | SNC | 319293916 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
ASNIÈRES AULAGNIER | SARL | 487631996 | co-entreprise | ME | 50,0 % | 50,0 % | ME | 50,0 % | 50,0 % |
COGEDIM GRAND LYON | SNC | 300795358 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
COGEDIM MÉDITERRANÉE | SNC | 312347784 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
COGEDIM PROVENCE | SNC | 442739413 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
COGEDIM MIDI-PYRÉNÉES | SNC | 447553207 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
COGEDIM GRENOBLE | SNC | 418868584 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
COGEDIM SAVOIES-LEMAN | SNC | 348145541 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
COGEDIM AQUITAINE | SNC | 388620015 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
COGEDIM ATLANTIQUE | SNC | 501734669 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
COGEDIM LANGUEDOC ROUSSILLON | SNC | 532818085 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
COGEDIM EST | SNC | 419461546 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
COGEDIM | SASU | 54500814 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
CLICHY 33 LANDY | SAS | 898926308 |
| IG | 50,1 % | 100,0 % | IG | 50,1 % | 100,0 % |
MEYLAN PLM 1 | SCCV | 879562213 |
| IG | 55,0 % | 100,0 % | IG | 55,0 % | 100,0 % |
MEYLAN PLM 2 | SCCV | 879562296 |
| IG | 55,0 % | 100,0 % | IG | 55,0 % | 100,0 % |
GRENOBLE PORTERNE | SCCV | 893275396 |
| IG | 75,0 % | 100,0 % | IG | 75,0 % | 100,0 % |
COGOLIN LE QUARTIER | SCCV | 909583924 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
LES COTEAUX DE PEIRONEDE | SCCV | 892976846 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
NANTES SAINT CLAIR | SCCV | 881687990 |
| IG | 70,0 % | 100,0 % | IG | 70,0 % | 100,0 % |
HYRES JEAN MOULIN | SCCV | 834036519 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
SUD PROMOTION | SCCV | 891502437 |
| IG | 70,0 % | 100,0 % | IG | 70,0 % | 100,0 % |
OLLIOULES SAINT ROCH 1 | SCCV | 901760520 |
| IG | 51,0 % | 100,0 % | IG | 51,0 % | 100,0 % |
CLICHY ROSE GUERIN | SCCV | 885139188 |
| IG | 40,8 % | 100,0 % | IG | 40,8 % | 100,0 % |
ALFORTVILLE MANDELA | SCCV | 814412391 |
| IG | 51,0 % | 100,0 % | IG | 51,0 % | 100,0 % |
HORLOGE GASTON ROUSSEL | SCCV | 832294664 |
| IG | 51,0 % | 100,0 % | IG | 51,0 % | 100,0 % |
JOINVILLE PARIS BROSSOLETTE | SCCV | 837493998 |
| IG | 55,0 % | 100,0 % | IG | 60,0 % | 100,0 % |
MONTREUIL D’ ALEMBERT | SNC | 841085210 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
ROMAINVILLE ROUSSEAU | SCCV | 852604909 |
| IG | 51,0 % | 100,0 % | IG | 51,0 % | 100,0 % |
ISSY GUYNEMER | SNC | 891166209 |
| IG | 51,0 % | 100,0 % | IG | 51,0 % | 100,0 % |
BONDY TASSIGNY | SCCV | 892127432 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
CLICHY 132 BD JEAN JAURES | SCCV | 890252513 |
| IG | 50,1 % | 100,0 % | IG | 50,1 % | 100,0 % |
SAINT MAUR CONDE | SCCV | 897792156 |
| IG | 70,0 % | 100,0 % | IG | 70,0 % | 100,0 % |
FONTENAY MARGUERITE | SCCV | 901641464 |
| IG | 51,0 % | 100,0 % | IG | 51,0 % | 100,0 % |
MAISONS ALFORT MARTIGNY 18 | SCCV | 901641621 |
| IG | 70,0 % | 100,0 % | IG | 70,0 % | 100,0 % |
CLICHY RUE DU 19 MARS 1962 | SNC | 903468148 |
| IG | 50,1 % | 100,0 % | IG | 50,1 % | 100,0 % |
SCCV ASNIÈRES - 77 RUE DES BAS | SCCV | 910066919 |
| IG | 51,0 % | 100,0 % | IG | 51,0 % | 100,0 % |
IVRY VERDUN 113 | SCCV | 920923893 |
| IG | 80,0 % | 100,0 % | IG | 80,0 % | 100,0 % |
ST MAUR 74 BD DE LA MARNE | SCCV | 910892025 |
| IG | 51,0 % | 100,0 % | IG | 51,0 % | 100,0 % |
NOISY B2 | SAS | 908507759 |
| IG | 95,0 % | 100,0 % | IG | 95,0 % | 100,0 % |
Immobilier d’entreprise |
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ALTAREA COGEDIM ENTREPRISE PROMOTION | SNC | 535056378 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
AF INVESTCO 7 | SNC | 822897948 | entreprise associée | ME | 30,1 % | 30,1 % | ME | 30,1 % | 30,1 % |
ALTA VAI HOLDCO A | SAS | 424007425 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
ALTAREA INVESTISSEMENT MANAGERS | SAS | 922347950 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
SNC PROPCO ALTA PYRAMIDES | SNC | 949047005 |
| IG | 75,0 % | 100,0 % | IG | 75,0 % | 100,0 % |
ATREC/Fonds ATREC | FIA |
| co-entreprise | ME | 49,5 % | 49,5 % | NI | 0,0 % | 0,0 % |
PASCALHOLDCO | SPPICAV | 809845951 | entreprise associée | ME | 30,1 % | 30,1 % | ME | 30,1 % | 30,1 % |
PASCALPROPCO | SASU | 437929813 | entreprise associée | ME | 30,1 % | 30,1 % | ME | 30,1 % | 30,1 % |
SAS 42 DERUELLE | SAS | 920333127 | co-entreprise | ME | 50,0 % | 50,0 % | ME | 50,0 % | 50,0 % |
LOGISTIQUE BOLLENE | SNC | 494239619 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | IG | 100,0 % | 100,0 % |
AIX DUHEM | SNC | 851962720 |
| IG | 90,0 % | 100,0 % | IG | 90,0 % | 100,0 % |
Diversification |
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PREJEANCE INDUSTRIAL | SAS | 852466218 |
| IG | 100,0 % | 100,0 % | NI | 0,0 % | 0,0 % |
La liste complète des sociétés du périmètre est disponible sur simple demande auprès de la direction des relations investisseurs investisseurs@altarea.com.
(en nombre de sociétés) | 31/12/2023 | Acquisition | Création | Cession | Absorption, dissolution, déconsolidation | Changement de mode de consolidation | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Filiales en intégration globale | 466 | 25 | 19 | – | (52) | (2) | 456 |
Coentreprises(a) | 89 | – | 12 | – | (12) | 3 | 92 |
Entreprises associées(a) | 66 | – | – | – | (9) | (1) | 56 |
Total | 621 | 25 | 31 | – | (73) | – | 604 |
| |||||||
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
Investissement en titres consolidés | (22,1) | (21,6) |
Dette sur acquisition de titres de participation consolidés | (3,2) | 0,6 |
Trésorerie des sociétés acquises | 8,6 | 25,9 |
Total | (16,7) | 4,8 |
Au cours du second semestre, le Groupe a acquis via sa filiale Alta Penthièvre, Prejeance Industrial société française spécialisée dans le développement de projets photovoltaïques en toitures de petites et moyennes tailles.
Le 4 juillet 2024, le Groupe a acquis auprès du groupe espagnol Repsol, 100 % la société française Prejeance Industrial, spécialisée dans le développement de projets photovoltaïques en toitures de petites et moyennes tailles (entre 100 et 500 kWc), principalement sur des hangars agricoles. Ces installations constituent de véritables solutions d’énergies renouvelables, tout en offrant aux agriculteurs un complément de revenus et un équipement agricole sans reste à charge pour l’exploitant.
Son équipe expérimentée (18 collaborateurs) est venue renforcer l’organisation en place et le portefeuille de projets en développement.
Prejeance Industrial et ses filiales sont donc consolidées par intégration globale et leur performance commerciale est intégrée au secteur d’activité « Diversification ».
Le prix d’acquisition s’élève à 21,9 millions d’euros.
Conformément à la norme IFRS 3 « Regroupements d’entreprises », après évaluation des actifs acquis et des passifs assumés de la Société un goodwill de 10,4 millions d’euros a été comptabilisé.
La juste valeur des principaux actifs et passifs identifiables et les valeurs comptables correspondantes étaient les suivantes à la date d’acquisition :
L’écart d’acquisition a été alloué au groupe d’UGT, « Diversification ».
Au 31 décembre 2024, le groupe intégré contribue au sein du compte de résultat du Groupe comme suit :
(en millions d’euros) | FFO | VV | Total |
|---|---|---|---|
Revenus | 4,9 | – | 4,9 |
Charges de personnel | (1,4) | (0,6) | (2,0) |
Autres charges – autres | (0,6) | – | (0,6) |
Autres produits et charges | (0,8) | – | (0,8) |
Dotations aux amortissements | – | (2,3) | (2,3) |
Résultat opérationnel | 2,1 | (2,9) | (0,9) |
Coût de l’endettement net | (2,9) | 0,1 | (2,8) |
Autres résultats financiers | (0,0) | – | (0,0) |
Variation nette JV des instruments financiers | – | (5,6) | (5,6) |
Impôts sur les sociétés | (0,0) | 1,6 | 1,6 |
Résultat Net – Part du Groupe | (0,9) | (6,8) | (7,7) |
Le Groupe continue son appropriation des schémas comptables et son appréhension des contrats (notamment concernant l’étendue des obligations contractuelles consenties ou reçues des tiers) dans le cadre de cette nouvelle activité.
En application des normes IFRS 10, 11 et 12, sont comptabilisées dans le poste titres et créances sur les sociétés mises en équivalence, les participations dans les co-entreprises, ainsi que dans les entreprises associées y compris les créances rattachées à ces participations.
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
Valeur en équivalence des co-entreprises | 29,2 | 24,4 |
Valeur en équivalence des entreprises associées | (1,3) | 3,6 |
Valeur des participations mises en équivalence | 27,9 | 28,0 |
Créances sur co-entreprises | 57,7 | 40,6 |
Créances sur entreprises associées | 49,5 | 71,3 |
Créances sur les participations mises en équivalence | 107,2 | 111,9 |
Total des titres et des créances sur les participations mises en équivalence | 135,1 | 139,9 |
Au 31 décembre 2024, les titres et créances sur les participations mises en équivalence intègrent les titres du fonds ATREC. Ils sont également impactés par l’évolution des opérations de Promotion (notamment en Immobilier d’entreprise).
(en millions d’euros) | Co- Entreprises | Entreprises Associées | 31/12/2024 | Co- Entreprises | Entreprises Associées | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|
Éléments du bilan en quote-part : |
|
|
| |||
Actifs non courants | 139,2 | (0,9) | 138,3 | 110,6 | 5,1 | 115,6 |
Actifs courants | 271,9 | 241,5 | 513,4 | 252,3 | 291,6 | 543,9 |
Total Actifs | 411,1 | 240,6 | 651,7 | 362,9 | 296,6 | 659,5 |
Passifs non courants | 134,9 | 44,9 | 179,8 | 113,5 | 134,0 | 247,5 |
Passifs courants | 246,9 | 197,1 | 444,0 | 225,1 | 159,0 | 384,1 |
Total Dettes | 381,8 | 242,0 | 623,8 | 338,5 | 293,0 | 631,5 |
Actif net en équivalence | 29,2 | (1,3) | 27,9 | 24,4 | 3,6 | 28,0 |
Éléments du compte de résultat en quote-part : |
|
|
| |||
Résultat opérationnel | (2,1) | 4,0 | 1,9 | 3,1 | 11,4 | 14,5 |
Coût de l’endettement net | (1,2) | (7,3) | (8,6) | (2,2) | (10,1) | (12,3) |
Autres résultats financiers | (6,2) | 0,0 | (6,1) | (5,2) | 0,0 | (5,2) |
Résultat de cession des participations | – | 0,1 | 0,1 | – | – | – |
Résultat net avant impôt | (7,7) | (4,6) | (12,3) | (4,3) | 0,6 | (3,7) |
Impôts sur les sociétés | 2,0 | (0,8) | 1,1 | 0,7 | (0,6) | 0,1 |
Résultat net en équivalence (après impôt) | (5,7) | (5,4) | (11,1) | (3,6) | 0,0 | (3,6) |
Résultat hors groupe | – | – | – | 0,0 | – | 0,0 |
Résultat net, part du Groupe | (5,7) | (5,4) | (11,1) | (3,6) | 0,0 | (3,6) |
Le chiffre d’affaires réalisé avec les co-entreprises par le Groupe s’établit à 3,1 millions d’euros au 31 décembre 2024, contre 3,8 millions d’euros au 31 décembre 2023.
Le chiffre d’affaires réalisé avec les entreprises associées par le Groupe s’établit à 4,3 millions d’euros au 31 décembre 2024, contre 4,5 millions d’euros au 31 décembre 2023.
Engagements donnés
La société Cogedim Résidences Services s’est engagée à verser des loyers dans le cadre de la prise à bail de Résidences Services Nohée®. Dans le cadre de la mise en œuvre de la norme IFRS 16, ces contrats sont retraités dans les comptes des sociétés.
En contrepartie, Cogedim Résidences Services reçoit des loyers des sous-locataires, ces loyers demeurent en engagements.
Dans le cadre de l’activité de promotion immobilière pour les co-entreprises, des garanties financières d’achèvement de travaux ont été données pour 8,5 millions d’euros au 31 décembre 2024.
Au 31 décembre 2024, les actifs financiers courant et non courant s’élèvent à 39,7 millions d’euros (contre 55,7 millions d’euros au 31 décembre 2023) et sont principalement constitués :
La marge immobilière du groupe Altareit s’établit à 128,1 millions d’euros au 31 décembre 2024 contre - 170,0 millions d’euros au 31 décembre 2023.
Le Backlog Logement des sociétés intégrées globalement s’élève à 2 345 millions d’euros au 31 décembre 2024.
Le Backlog Immobilier d’entreprise des sociétés intégrées globalement s’élève à 214 millions d’euros au 31 décembre 2024.
Ces prestations restant à remplir se réaliseront selon le cycle d’exploitation des opérations de promotion, en général entre 18 et 24 mois.
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
Intérêts obligataires et bancaires | (38,1) | (22,5) |
Intérêts sur avance d’associés | (2,5) | 2,0 |
Intérêts sur instruments de couverture de taux | 20,4 | 4,5 |
Autres produits et charges financiers | 2,3 | 4,0 |
Produits et charges financiers FFO | (17,9) | (12,1) |
Étalement des frais d’émission d’emprunt et autres charges calculées(a) | (1,9) | (1,9) |
Coût de l’endettement net | (19,8) | (13,9) |
| ||
Les charges d’intérêts sur emprunts auprès des établissements de crédit comprennent l’incidence de l’étalement selon la méthode du coût amorti des frais d’émission d’emprunts conformément à la norme IFRS 9.
Les autres résultats financiers correspondent notamment aux charges d’intérêts sur obligations locatives ou redevances sur immeubles de placement.
La charge d’impôt s’analyse comme suit :
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
Impôt courant | (0,7) | 0,5 |
Activation de déficits et/ou consommation de déficit activé | 7,4 | 28,3 |
Écarts d’évaluation | 4,7 | 4,6 |
Juste valeur des immeubles de placement | (0,2) | (0,8) |
Juste valeur des instruments financiers de couverture | 2,7 | 1,0 |
Marge à l’avancement | 4,8 | 32,5 |
Autres différences temporelles | 0,4 | 42,9 |
Impôt différé | 19,8 | 108,5 |
Total produit (charge) d’impôt | 19,2 | 108,9 |
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
Résultat avant impôt des sociétés intégrées | (57,5) | (431,3) |
Économie (charge) d’impôt du Groupe | 19,2 | 108,9 |
Taux effectif d’impôt | (33,35) % | (25,25) % |
Taux d’impôt en France | 25,83 % | 25,83 % |
Impôt théorique | 14,8 | 111,4 |
Écart entre l’impôt théorique et l’impôt réel | 4,3 | (2,5) |
Écarts liés au traitement des déficits | 6,1 | – |
Autres différences permanentes et différences de taux | (1,8) | (2,5) |
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
Déficits fiscaux activés | 53,0 | 45,6 |
Écarts d’évaluation | (25,9) | (30,6) |
Juste valeur des immeubles de placement | (4,7) | (4,5) |
Juste valeur des instruments financiers | 1,0 | 0,2 |
Marge à l’avancement | (30,5) | (35,4) |
Autres différences temporelles | 46,0 | 46,8 |
Impôts différés nets au bilan | 38,9 | 22,1 |
Les impôts différés relatifs aux écarts d’évaluation se réfèrent principalement aux marques détenues par le Groupe.
Les impôts différés relatifs aux activations de déficits fiscaux se rapportent principalement aux déficits activés dans le groupe d’intégration fiscale Altareit.
Les impôts différés sont calculés au taux de 25,83 %, taux fixé par la loi de finances.
Le Groupe n’observe pas d’évolution majeure de l’environnement fiscal en France et dans les autres pays impactant les résultats de l’exercice 2024.
S’agissant de la réforme de la fiscalité au niveau international « Pilier 2 », applicable à compter de l’exercice 2024 et visant à garantir une imposition minimale effective de 15 % des groupes ayant un chiffre d’affaires d’au moins 750 millions d’euros, le groupe Altareit SCA, secteur taxé au taux de droit commun, ne présente pas de risque Pilier 2.
Au 31 décembre 2024, sur la base des analyses menées, le montant d’impôt « Pilier 2 » estimé par le Groupe est jugé non significatif.
Le résultat net par action non dilué (résultat de base par action) ainsi que le résultat net dilué par action sont définis dans la note 2.3.13 « Résultat par action ».
Les actions potentielles sont traitées comme dilutives si la conversion éventuelle en actions ordinaires implique une réduction du résultat par action.
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
Numérateur |
|
|
Résultat net, part du Groupe | (61,0) | (325,6) |
Dénominateur |
|
|
Nombre moyen d’actions pondéré non dilué | 1 748 360 | 1 748 351 |
Effet des actions potentielles dilutives |
|
|
Option de souscription d’actions | – | – |
Droits d’attribution d’actions gratuites | – | – |
Effet dilutif potentiel total | – | – |
Nombre moyen d’actions pondéré dilué | 1 748 360 | 1 748 351 |
Résultat net, part du Groupe, non dilué par action (en €) | (34,86) | (186,21) |
Résultat net, part du Groupe, dilué par action (en €) | (34,86) | (186,21) |
En nombre de titres et en euros | Nombre d’actions | Nominal | Capital social |
|---|---|---|---|
Nombre d’actions émises au 31 décembre 2022 | 1 750 487 | 1,50 | 2 626 731(a) |
Aucune modification sur l’exercice 2023 |
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Nombre d’actions émises au 31 décembre 2023 | 1 750 487 | 1,50 | 2 626 731(a) |
Aucune modification sur l’exercice 2024 |
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Nombre d’actions émises au 31 décembre 2024 | 1 750 487 | 1,50 | 2 626 731(a) |
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Gestion du capital
La gestion du capital de la Société vise à assurer sa liquidité et à optimiser sa structure financière.
Paiements en actions
Les paiements en actions sont des transactions fondées sur la valeur des titres de la société Altarea SCA, société cotée qui contrôle Altareit. Le règlement peut se faire en instruments de capitaux propres ou en trésorerie, toutefois les plans portant sur le titre Altarea SCA seront réglés exclusivement en actions.
La charge brute constatée au compte de résultat au titre des paiements en actions s’élève à 9,5 millions d’euros en décembre 2024, contre 14,1 millions d’euros au 31 décembre 2023.
Date d’attribution | Nombre de droits attribués | Date d’acquisition | Droits en circulation | Attributions | Livraisons | Modifications des droits(a) | Droits en |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Plan d’attribution sur titres Altarea |
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| |
30 avril 2021 | 45 125(b) | 31 mars 2024 | 20 193 |
| (20 808) | 615 | – |
4 juin 2021 | 27 500(b) | 31 mars 2025 | 8 250 |
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| (1 179) | 7 071 |
4 juin 2021 | 45 500(b) | 31 mars 2025 | 11 308 |
|
| (1 587) | 9 721 |
4 juin 2021 | 14 000(b) | 31 mars 2025 | 12 750 |
|
| (6 485) | 6 265 |
4 juin 2021 | 23 700(b) | 31 mars 2025 | 3 205 |
|
| 6 | 3 211 |
1er mars 2022 | 14 000 | 31 mars 2025 | 3 975 |
|
| (101) | 3 874 |
31 mars 2022 | 20 983 | 1er avril 2024 | 20 355 |
| (20 177) | (178) | – |
31 mars 2022 | 47 890(b) | 1er avril 2024 | 24 863 |
| (25 305) | 442 | – |
30 avril 2022 | 3 250(b) | 31 mars 2025 | 975 |
|
| 3 | 978 |
30 avril 2022 | 1 250(b) | 31 mars 2025 | 1 250 |
|
| (636) | 614 |
25 juillet 2022 | 98 | 24 juillet 2024 | 98 |
| (98) |
| – |
12 septembre 2022 | 6 000(b) | 31 mars 2027 | 6 000 |
|
| (5 097) | 903 |
12 septembre 2022 | 40 000(b) | 31 mars 2029 | 40 000 |
|
| (40 000) | – |
1er octobre 2022 | 1 500(b) | 31 mars 2025 | 450 |
|
| 1 | 451 |
5 janvier 2023 | 1 500(b) | 31 mars 2029 | 1 500 |
|
| (1 500) | – |
31 mars 2023 | 72 774 | 1er avril 2024 | 72 234 |
| (71 183) | (1 051) | – |
31 mars 2023 | 20 940 | 1er avril 2025 | 20 940 |
|
| (1 673) | 19 267 |
31 mars 2023 | 48 280(b) | 1er avril 2025 | 35 560 |
|
| (4 438) | 31 122 |
30 avril 2023 | 2 525 | 30 avril 2024 | 2 525 |
| (2 525) |
| – |
30 avril 2023 | 41 000(b) | 31 mars 2028 | 41 000 |
|
| (20 500) | 20 500 |
30 avril 2023 | 41 000(b) | 31 mars 2033 | 41 000 |
|
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| 41 000 |
1er septembre 2023 | 6 600(b) | 30 juin 2029 | 6 600 |
|
|
| 6 600 |
1er septembre 2023 | 250 | 1er septembre 2024 | 250 |
| (250) |
| – |
1er septembre 2023 | 250 | 1er septembre 2025 | 250 |
|
|
| 250 |
16 janvier 2024 | 500 | 16 janvier 2026 |
| 500 |
|
| 500 |
15 mai 2024 | 11 566 | 15 mai 2025 |
| 11 566 |
|
| 11 566 |
22 mai 2024 | 109 250 | 31 juillet 2026 |
| 109 250 |
|
| 109 250 |
4 juillet 2024 | 7 466 | 4 juillet 2025 |
| 7 466 |
|
| 7 466 |
4 juillet 2024 | 6 300(c) | 5 juillet 2026 |
| 6 300 |
|
| 6 300 |
4 juillet 2024 | 40000(d) | 1er juillet 2029 |
| 40 000 |
|
| 40 000 |
8 juillet 2024 | 1 400 | 31 juillet 2026 |
| 400 |
|
| 400 |
Total | 702 347 |
| 375 531 | 175 482 | (140 346) | (83 358) | 327 309 |
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Actions propres
Les actions propres sont éliminées par imputation directe en capitaux propres.
Aucune distribution de dividendes n’a été effectuée en 2024 au titre de l’exercice 2023.
Aucune distribution de dividendes n’a été effectuée en 2023 au titre de l’exercice 2022.
(en millions d’euros) | 31/12/2023 | Flux de trésorerie | Variation « non cash » | 31/12/2024 | ||||
Étalement des frais d’émission | Changement de périmètre | Actualisation | Changement de méthode | Reclassement | ||||
Placement obligataire et privé (hors intérêts courus) | 333,6 | 0,2 | 0,4 | – | – | – | – | 334,2 |
Titres négociables à court et moyen terme | – | – | – | – | – | – | – | – |
Emprunts bancaires, hors intérêts courus et découverts bancaires | 316,5 | 16,2 | 1,5 | 74,8 | 0,0 | – | – | 409,1 |
Endettement obligataire et bancaire hors intérêts courus et découverts bancaires | 650,1 | 16,4 | 1,9 | 74,8 | 0,0 | – | – | 743,3 |
Intérêts courus sur emprunts obligataires et bancaires | 8,2 | 1,1 | – | (0,1) | – | – | – | 9,2 |
Endettement obligataire et bancaire hors découverts bancaires | 658,3 | 17,5 | 1,9 | 74,7 | 0,0 | – | – | 752,5 |
Trésorerie et équivalents de trésorerie | (559,2) | (94,1) | – | – | – | – | – | (653,4) |
Découverts bancaires | 47,0 | (45,6) | – | – | – | – | – | 1,3 |
Trésorerie nette | (512,3) | (139,7) | – | (0,0) | – | – | – | (652,0) |
Endettement obligataire et bancaire net | 146,1 | (122,3) | 1,9 | 74,7 | 0,0 | – | – | 100,5 |
Avances actionnaire, Groupe et associés | 206,0 | (27,3) | – | 44,7 | – | – | (0,0) | 223,4 |
Intérêts courus sur avances actionnaire, Groupe et associés | 2,0 | (1,2) | – | (0,0) | – | (0,0) | (0,0) | 0,8 |
Obligations locatives | 152,1 | (23,2) | – | 1,0 | – | – | 12,8 | 142,8 |
Endettement financier net | 506,1 | (173,9) | 1,9 | 120,4 | – | (0,0) | 12,8 | 467,4 |
L’endettement financier net obligataire et bancaire du Groupe s’élève à 100,5 millions d’euros au 31 décembre 2024 contre 146,1 millions d’euros au 31 décembre 2023.
Les emprunts bancaires, hors intérêts courus et découverts bancaires sont notamment constitués :
Au 31 décembre 2024, aucune ligne de crédit confirmée type crédit revolving n’a été tirée.
Le compte courant passif envers Altarea SCA s’élève à 149,4 millions d’euros au 31 décembre 2024, contre 114,2 millions d’euros au 31 décembre 2023.
Le coût de l’endettement est analysé dans la note sur le résultat.
Trésorerie nette
La trésorerie nette s’élève à 652,0 millions d’euros, dont des équivalents de trésorerie (principalement des comptes à terme – pour 26,6 millions d’euros) qui sont enregistrés à leur juste valeur à chaque arrêté comptable.
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
< 3 mois | 29,8 | 76,5 |
De 3 Ã 6 mois | 11,5 | 4,8 |
De 6 Ã 9 mois | 343,1 | 8,6 |
De 9 Ã 12 mois | 15,3 | 22,0 |
À moins d’1 an | 399,7 | 111,9 |
À 2 ans | 71,4 | 418,6 |
À 3 ans | 23,8 | 63,2 |
À 4 ans | 68,2 | 60,0 |
À 5 ans | 146,7 | 55,0 |
De 1 Ã 5 ans | 310,1 | 596,9 |
Plus de 5 ans | 50,1 | – |
Frais d’émission restant à amortir | (6,0) | (3,5) |
Total endettement obligataire et bancaire brut | 753,9 | 705,3 |
La part à moins d’un an correspond essentiellement à la souche obligataire qui sera remboursée en 2025. La part à plus de 5 ans augmente par la duration de crédits mis en place sur l’exercice.
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
< 3 mois | (3,3) | 2,2 |
De 3 Ã 6 mois | 0,2 | (1,6) |
De 6 Ã 9 mois | (10,3) | 4,3 |
De 9 Ã 12 mois | (0,9) | (1,2) |
À moins d’1 an | (14,2) | 3,7 |
À 2 ans | (6,4) | 4,3 |
À 3 ans | (13,3) | (1,2) |
À 4 ans | (12,4) | 8,1 |
À 5 ans | (7,5) | 2,1 |
De 1 Ã 5 ans | (39,6) | 11,9 |
Ces charges futures d’intérêts concernent les emprunts et les instruments financiers et sont présentées hors intérêts courus non échus.
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
Promesses d’hypothèques | 106,0 | 82,8 |
Privilège de prêteur de denier | – | 3,3 |
Nantissement de titres | 81,5 | – |
Caution donnée par Altarea SCA | 225,0 | 223,0 |
Non garanti | 347,4 | 399,7 |
Total | 759,9 | 708,8 |
Frais d’émission restant à amortir | (6,0) | (3,5) |
Total endettement obligataire et bancaire brut | 753,9 | 705,3 |
Les nantissements de titres sont relatifs aux crédits sans recours finançant les projets de centrales photovoltaïques (activité acquise sur le deuxième semestre).
(en millions d’euros) | Endettement obligataire et bancaire brut | ||
Taux variable | Taux fixe | Total | |
Au 31 décembre 2024 | 414,0 | 339,9 | 753,9 |
Au 31 décembre 2023 | 365,4 | 339,8 | 705,3 |
La valeur de marché des dettes à taux fixe s’élève à 338,0 millions d’euros au 31 décembre 2024 contre 328,3 millions d’euros (soit 325,5 millions d’euros hors intérêts courus non échus) au 31 décembre 2023.
Les obligations locatives sont les dettes principalement relatives aux contrats de locations immobilières et de locations de véhicules (respectivement les locaux occupés et les véhicules utilisés par les salariés du Groupe).
Le montant de ces obligations s’élève à 142,8 millions d’euros au 31 décembre 2024 contre 152,1 millions d’euros au 31 décembre 2023.
Ces obligations sont à mettre en regard des droits d’utilisation sur immobilisations corporelles et incorporelles.
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
< 3 mois | 5,3 | 3,3 |
De 3 Ã 6 mois | 5,1 | 5,0 |
De 6 Ã 9 mois | 5,2 | 5,1 |
De 9 Ã 12 mois | 5,1 | 5,0 |
À moins d’1 an | 20,7 | 18,4 |
À 2 ans | 20,8 | 21,6 |
À 3 ans | 18,5 | 19,1 |
À 4 ans | 18,7 | 16,7 |
À 5 ans | 18,7 | 17,1 |
De 1 Ã 5 ans | 76,7 | 74,4 |
Plus de 5 ans | 45,4 | 59,3 |
Total Obligations locatives | 142,8 | 152,1 |
(en millions d’euros) | Flux de trésorerie |
Émission d’emprunts et autres dettes financières | 313,7 |
Remboursement d’emprunts et autres dettes financières | (324,6) |
Variation des emprunts et autres dettes financières | (10,9) |
Remboursement des obligations locatives | (23,2) |
Variation de trésorerie | 139,7 |
Total variation endettement financier net (TFT) | 105,7 |
Endettement obligataire et bancaire hors intérêts courus et découverts bancaires | 16,4 |
Trésorerie nette | 139,7 |
Avances actionnaire, Groupe et associés | (27,3) |
Obligations locatives | (23,2) |
Total variation endettement financier net | 105,7 |
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
Provision pour indemnité de départ en retraite | 9,0 | 9,4 |
Autres provisions | 39,9 | 46,8 |
Total Provisions | 48,9 | 56,2 |
Par ailleurs, compte tenu de la convention collective applicable, la décision de la Cour de Cassation de septembre 2023 relative aux congés payés n’a pas d’incidence sur les comptes du Groupe.
Les autres provisions couvrent essentiellement :
(en millions d’euros) | Valeurs brutes | Amortissements et/ou dépréciations | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|---|
Écarts d’acquisition | 467,9 | (238,9) | 228,9 | 218,5 |
Marques | 127,0 | (28,0) | 99,0 | 115,0 |
Relations clientèles | 203,9 | (202,6) | 1,3 | 3,6 |
Logiciels, brevets & droits similaires | 28,5 | (26,8) | 1,7 | 2,6 |
Droit au bail | 0,3 | (0,0) | 0,3 | 0,3 |
Autres | 0,9 | (0,1) | 0,8 | 0,2 |
Autres immobilisations incorporelles | 29,7 | (26,9) | 2,8 | 3,1 |
Total | 828,4 | (496,4) | 332,0 | 340,2 |
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
Valeur nette en début de période | 340,2 | 314,2 |
Acquisitions d’immobilisations incorporelles | 0,9 | 0,2 |
Cession et mise au rebut | – | (0,0) |
Variation de périmètre et autres | 10,5 | 45,4 |
Dotations nettes aux amortissements | (19,6) | (19,6) |
Valeur nette en fin de période | 332,0 | 340,2 |
Les écarts d’acquisition sont relatifs aux différentes acquisitions réalisées par le Groupe.
Comme indiqué dans les notes 2.3.7 « Suivi de la valeur des actifs non courants (hors actifs financiers et immeubles de placement) et pertes de valeur », et en l’absence de juste valeur diminuée des coûts de vente disponible à la date de clôture, la valeur recouvrable des unités génératrices de trésorerie (UGT) est déterminée sur la base de leur valeur d’utilité.
La valeur recouvrable de chaque groupe d’actifs testés a ainsi fait l’objet d’une comparaison avec sa valeur d’utilité définie comme égale à la somme des flux de trésorerie nets futurs actualisés, déterminée par un expert indépendant dans le cadre de la clôture annuelle.
Les flux de trésorerie ont été déterminés à partir de plans d’affaires élaborés sur une période de 5 ans par les responsables opérationnels et financiers d’une UGT ou d’un groupe d’UGT, et dont les principales hypothèses (volume d’opérations en cours de travaux et d’opérations identifiées ; volume et taux de marge cible à terminaison des opérations Logement, notamment) ont été approuvées par la Gérance en fonction des prévisions macro-économiques du secteur et de la stratégie future du Groupe.
Ce plan d’affaires s’inscrit en ligne avec la feuille de route stratégique du Groupe qui prévoit une remontée progressive des marges et une maîtrise forte des engagements dans un marché durablement contraint.
Les principales hypothèses retenues pour le calcul des valeurs d’entreprise de ces activités sont les suivantes :
Les expertises fournissent une fourchette basse et une fourchette haute de valeur d’entreprise déterminées en faisant varier le chiffre d’affaires terminal de + ou - 6,25 % et le taux de marge de + ou - 85 bps.
Au 31 décembre 2024, sur la base des hypothèses ci-dessus et les sensibilités sur la marge et le chiffre d’affaires ainsi décrites, les justes valeurs des actifs économiques des secteurs Logement et Immobilier d’entreprise sont nettement supérieures à leurs valeurs nettes comptables. Aucune dépréciation n’a donc été comptabilisée à fin décembre 2024.
Une sensibilité de + ou - 100 bps sur le taux d’actualisation et de + ou - 25 bps sur le taux de croissance perpétuel conduirait à des évaluations des actifs économiques des secteurs Logement d’une part et Immobilier d’entreprise d’autre part toujours supérieures à leurs valeurs comptables au 31 décembre 2024.
Le Groupe détient plusieurs marques pour un montant net total de 99,0 millions d’euros.
Des tests de dépréciation ont été menés sur la base d’une évaluation par un expert indépendant.
Les conséquences de ces tests ont été considérées dans les comptes consolidés au 31 décembre 2024, avec pour certaines une dépréciation (environ 16 millions d’euros enregistrés au sein de l’état du résultat global sur la ligne « Pertes de valeur nette sur autres actifs immobilisés » et dans le compte de résultat analytique sur les lignes « Dotations nettes aux amortissements et provisions »).
Par ailleurs, les tests de sensibilité des valeurs des autres marques ne présentent pas de risque de dépréciation (+/- 1 % sur le taux d’actualisation, +/- 0,1 % sur le taux de redevance).
(en millions d’euros) | Terrains et Constructions | Véhicules | Autres | Droits d’utilisation bruts | Amort. Terrains et Constructions | Amort. Véhicules | Amort. Autres | Total | Droits |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Au 31 décembre 2023 | 175,0 | 6,2 | 0,0 | 181,2 | (54,5) | (2,9) | (0,0) | (57,4) | 123,8 |
Nouveaux contrats/Dotations | 11,1 | 1,7 | – | 12,8 | (17,5) | (1,8) | (0,0) | (19,4) | (6,6) |
Résiliations de contrats/Reprises | (7,2) | (2,2) | (0,0) | (9,4) | 5,9 | 1,4 | 0,0 | 7,3 | (2,1) |
Au 31 décembre 2024 | 179,9 | 5,6 | (0,0) | 185,6 | (66,2) | (3,2) | 0,0 | (69,4) | 116,1 |
Les actifs reconnus au titre des droits d’utilisation des baux concernent essentiellement les locations des locaux occupés par les salariés du Groupe, les locations de véhicules, ainsi que les locations des toitures où le groupe acquis, Prejeance Industrial, exploite ses infrastructures photovoltaïques.
Ces actifs sont évalués initialement au coût en contrepartie d’une obligation locative (se référer à la note 6.2). Ils sont amortis linéairement sur la durée raisonnablement certaine de location.
Les variations de la période sont généralement liées à la signature de nouveaux baux et/ou à la révision des contrats (par exemple la durée), et/ou à la réévaluation à la hausse ou à la baisse de la durée de location ou du montant des loyers indexés sur un indice ou un taux.
Les immeubles de placement concernent :
Synthèse des éléments composant le besoin en fonds de roulement d’exploitation
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 | Flux | |
Généré par l’activité | Variation de périmètre et transfert | |||
Stocks et en-cours nets | 938,0 | 1 090,9 | (144,9) | (8,0) |
Actifs sur contrats | 507,2 | 536,0 | (27,8) | (1,0) |
Créances clients nettes | 251,4 | 286,7 | (40,6) | 5,3 |
Autres créances d’exploitation nettes | 555,0 | 498,4 | 55,6 | 0,9 |
Créances clients et autres créances d’exploitation nettes | 806,4 | 785,2 | 15,0 | 6,3 |
Passifs sur contrats | (130,2) | (257,0) | 125,9 | 0,9 |
Dettes fournisseurs | (1 247,6) | (1 086,5) | (157,7) | (3,3) |
Autres dettes d’exploitation | (478,9) | (467,9) | (7,3) | (3,6) |
Dettes fournisseurs et autres dettes d’exploitation | (1 726,5) | (1 554,5) | (165,1) | (6,9) |
BFR d’exploitation | 395,0 | 600,6 | (196,9) | (8,8) |
Nota : Présentation hors les créances et dettes sur cession ou acquisition d’actifs immobilisés.
La variation du besoin en fonds de roulement (BFR) d’exploitation du Groupe est essentiellement liée à l’activité de promotion, notamment du fait de la cession de trois sites logistiques.
Les variations de périmètre et transfert sont principalement liées à des mouvements de périmètre au sein de l’activité Promotion (passage d’intégration globale à la méthode de la mise en équivalence) et à l’intégration du groupe Prejeance Industrial.
(en millions d’euros) | Stocks bruts | Dépréciations | Stocks nets |
|---|---|---|---|
Au 1er janvier 2023 | 1 143,3 | (26,4) | 1 116,9 |
Variation | (67,8) | (0,0) | (67,8) |
Dotations | – | (92,9) | (92,9) |
Reprises | – | 2,5 | 2,5 |
Transfert vers ou provenant d’autres catégories | 0,2 | – | 0,2 |
Variation de périmètre | 131,9 | 0,1 | 132,0 |
Au 31 décembre 2023 | 1 207,6 | (116,7) | 1 090,9 |
Variation | (139,9) | 0,3 | (139,6) |
Dotations | – | (19,9) | (19,9) |
Reprises | – | 14,6 | 14,6 |
Transfert vers ou provenant d’autres catégories | 1,5 | (0,4) | 1,1 |
Variation de périmètre | (10,5) | 1,5 | (9,1) |
Au 31 décembre 2024 | 1 058,6 | (120,6) | 938,0 |
La variation des stocks et en-cours s’explique principalement par l’évolution de l’activité Promotion du Groupe.
Les variations de périmètre et transfert sont principalement liées à des mouvements de périmètre au sein de l’activité Promotion (passage d’intégration globale à la méthode de la mise en équivalence) et à l’intégration du groupe Prejeance Industrial.
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
Créances clients et comptes rattachés brut | 253,8 | 288,2 |
Perte de valeur à l’ouverture | (1,5) | (1,3) |
Dotations | (1,6) | (0,2) |
Reprises | 0,8 | 0,0 |
Perte de valeur à la clôture | (2,3) | (1,5) |
Créances clients nettes | 251,4 | 286,7 |
Avances et acomptes versés | 64,3 | 48,4 |
Créances de TVA | 331,7 | 347,1 |
Débiteurs divers | 99,4 | 39,6 |
Charges constatées d’avance | 45,4 | 53,9 |
Comptes mandants débiteurs | 21,7 | 20,3 |
Total autres créances d’exploitation brutes | 562,5 | 509,3 |
Perte de valeur à l’ouverture | (10,8) | (1,6) |
Dotations | (1,5) | (9,5) |
Reprises | 4,8 | 0,2 |
Perte de valeur à la clôture | (7,5) | (10,8) |
Créances d’exploitation nettes | 555,0 | 498,4 |
Créances clients et autres créances d’exploitation | 806,4 | 785,2 |
Créances sur cession d’immobilisations | 0,5 | 0,2 |
Créances clients et autres créances | 806,9 | 785,3 |
Détail des créances clients exigibles
(en millions d’euros) | 31/12/2024 |
|---|---|
Total brut créances clients | 253,8 |
Dépréciations sur créances clients | (2,3) |
Total net créances clients | 251,4 |
Clients factures à établir | (47,1) |
Clients non exigibles | (44,2) |
Clients et comptes rattachés exigibles | 160,1 |
(en millions d’euros) | Total | Dans les temps | À 30 jours | À 60 jours | À 90 jours | Au-delà de 90 jours |
|---|---|---|---|---|---|---|
Clients et comptes rattachés exigibles (brut) | 162,5 | 115,1 | 0,2 | 12,4 | 4,1 | 30,7 |
Dépréciations | (2,3) | – | – | – | – | (2,3) |
Clients et comptes rattachés exigibles | 160,1 | 115,1 | 0,2 | 12,4 | 4,1 | 28,3 |
Créances clients
Les créances au titre des ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) sont enregistrées toutes taxes comprises et sont appelées en fonction de l’avancement des programmes immobiliers. Les créances clients liées à l’activité de promotion résultent de la transformation des actifs sur contrats (en créances) au fur et à mesure des appels de fonds auprès des clients, traduisant le droit inconditionnel du Groupe à recevoir de la trésorerie.
Avances et acomptes versés
Les avances et acomptes correspondent essentiellement aux indemnités d’immobilisation versées aux vendeurs de terrains lors de la signature des promesses de vente (pour celles qui ne sont pas cautionnées) dans le cadre de son activité de promotion. Elles sont imputables sur le prix à payer lors de la signature de l’achat du terrain.
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 1 247,6 | 1 086,5 |
Avances et acomptes reçus des clients | 2,4 | 0,8 |
TVA collectée | 254,4 | 254,1 |
Autres dettes fiscales et sociales | 37,3 | 37,2 |
Produits constatés d’avance | 11,4 | 7,6 |
Autres dettes | 163,3 | 148,7 |
Comptes mandants créditeurs | 10,2 | 19,7 |
Autres dettes d’exploitation | 478,9 | 467,9 |
Dettes sur immobilisations | 7,9 | 9,6 |
Dettes fournisseurs et autres dettes | 1 734,3 | 1 564,1 |
Dans le cadre de ses activités opérationnelles et financières, le Groupe est exposé aux risques suivants : le risque de taux d’intérêt, le risque de liquidité, le risque de contrepartie. Le Groupe ne réalisant aucune transaction en devise étrangère, il n’est pas soumis au risque de change.
(en millions d’euros) | Valeur totale | Actifs non financiers | Actifs et passifs financiers évalués | Actifs et passifs financiers | |||||
Prêts Créances | Dettes au coût amorti | Instruments de capitaux propres | Actifs et passifs à la juste valeur par résultat | Niveau 1(a) | Niveau 2(b) | Niveau 3(c) | |||
Actifs non courants | 144,0 | 27,9 | 115,6 | – | – | 0,5 | – | 0,5 | – |
Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence | 135,1 | 27,9 | 107,2 | – | – | – | – | – | – |
Actifs financiers non courants | 8,9 | – | 8,4 | – | – | 0,5 | – | 0,5 | – |
Actifs courants | 1 494,0 | – | 1 464,4 | – | – | 29,5 | 26,6 | 2,9 | – |
Clients et autres créances | 806,9 | – | 806,9 | – | – | – | – | – | – |
Actifs financiers courant | 30,8 | – | 30,8 | – | – | – | – | – | – |
Instruments financiers dérivés | 2,9 | – | – | – | – | 2,9 | – | 2,9 | – |
Trésorerie et équivalents | 653,4 | – | 626,8 | – | – | 26,6 | 26,6 | – | – |
Passifs non courants | 479,5 | – | – | 479,5 | – | – | – | – | – |
Emprunts et dettes financières | 476,7 | – | – | 476,7 | – | – | – | – | – |
Dépôts et cautionnements reçus | 2,8 | – | – | 2,8 | – | – | – | – | – |
Passifs courants | 2 385,1 | – | – | 2 378,4 | – | 6,7 | – | 6,7 | – |
Emprunts et dettes financières | 644,1 | – | – | 644,1 | – | – | – | – | – |
Instruments financiers dérivés | 6,7 | – | – | – | – | 6,7 | – | 6,7 | – |
Dettes fournisseurs | 1 734,3 | – | – | 1 734,3 | – | – | – | – | – |
Les instruments de capitaux propres se composent essentiellement de titres de participation non consolidés. À chaque acquisition, une analyse est effectuée afin de déterminer l’intention de gestion du Groupe et donc la méthode de comptabilisation (variation de valeur par résultat ou par OCI). La trésorerie et équivalents de trésorerie sont répartis entre les disponibilités présentées en créances et les valeurs mobilières de placement présentées en actifs à la juste valeur de niveau 1. | |||||||||
(en millions d’euros) | Valeur totale | Actifs non financiers | Actifs et passifs financiers évalués | Actifs et passifs financiers | |||||
Prêts Créances | Dettes au coût amorti | Instruments de capitaux propres | Actifs et passifs à | Niveau 1(a) | Niveau 2(b) | Niveau 3(c) | |||
Actifs non courants | 168,5 | 28,0 | 119,4 | – | – | 21,1 | – | 21,1 | – |
Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence | 139,9 | 28,0 | 111,9 | – | – | – | – | – |
|
Actifs financiers | 28,6 | – | 7,5 | – | – | 21,1 | – | 21,1 | – |
Actifs courants | 1 371,7 | – | 1 336,3 | – | – | 35,4 | 35,4 | – | – |
Clients et autres créances | 785,3 | – | 785,3 | – | – | – | – | – | – |
Actifs financiers courant | 27,1 | – | 27,1 | – | – | – | – | – | – |
Instruments financiers dérivés | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
Trésorerie et équivalents | 559,2 | – | 523,9 | – | – | 35,4 | 35,4 | – | – |
Passifs non courants | 729,0 | – | – | 729,0 | – | – | – | – | – |
Emprunts et dettes financières | 727,4 | – | – | 727,4 | – | – | – | – | – |
Dépôts et cautionnements reçus | 1,5 | – | – | 1,5 | – | – | – | – | – |
Passifs courants | 1 902,7 | – | – | 1 902,0 | – | 0,7 | – | 0,7 | – |
Emprunts et dettes financières | 337,9 | – | – | 337,9 | – | – | – | – | – |
Instruments financiers dérivés | 0,7 | – | – | – | – | 0,7 | – | 0,7 | – |
Dettes fournisseurs | 1 564,1 | – | – | 1 564,1 | – | – | – | – | – |
Les instruments de capitaux propres se composent essentiellement de titres de participation non consolidés. À chaque acquisition, une analyse est effectuée afin de déterminer l’intention de gestion du Groupe et donc la méthode de comptabilisation (variation de valeur par résultat ou par OCI). La trésorerie et équivalents de trésorerie sont répartis entre les disponibilités présentées en créances et les valeurs mobilières de placement présentées en actifs à la juste valeur de niveau 1. | |||||||||
Le Groupe détient des swaps destinés à la couverture du risque de taux sur son endettement financier à taux variable.
Les instruments dérivés ont été valorisés par actualisation des flux de trésorerie futurs estimés sur la base de la courbe des taux d’intérêt au 31 décembre 2024.
Situation comptable des instruments financiers dérivés
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
Swaps de taux d’intérêt | (3,9) | (0,7) |
Intérêts courus non échus | 0,2 | – |
Total | (3,7) | (0,7) |
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2025 | 31/12/2026 | 31/12/2027 | 31/12/2028 | 31/12/2029 |
|---|---|---|---|---|---|---|
Altareit payeur à taux fixe – swap | 316,3 | 310,3 | 304,2 | 298,0 | 291,6 | 85,1 |
Altareit payeur à taux fixe – swaption | 500,0 | 500,0 | – | – | – | – |
Altareit payeur à taux fixe – cap | – | – | – | – | – | – |
Total | 816,3 | 810,3 | 304,2 | 298,0 | 291,6 | 85,1 |
Taux moyen de couverture | 0,63 % | 0,62 % | 1,62 % | 1,62 % | 1,61 % | 2,13 % |
(en millions d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2024 | 31/12/2025 | 31/12/2026 | 31/12/2027 | 31/12/2028 |
|---|---|---|---|---|---|---|
Altareit payeur à taux fixe – swap | – | – | – | – | – | – |
Altareit payeur à taux fixe – swaption | 500,0 | – | – | – | – | – |
Altareit payeur à taux fixe – cap | – | – | – | – | – | – |
Total | 500,0 | – | – | – | – | – |
Taux moyen de couverture | 0,00 % | 0,00 % | 0,00 % | 0,00 % | 0,00 % | 0,00 % |
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2025 | 31/12/2026 | 31/12/2027 | 31/12/2028 | 31/12/2029 |
|---|---|---|---|---|---|---|
Emprunts et dettes bancaires à taux fixe | (339,9) | (0,4) | (0,0) | – | – | – |
Emprunts et dettes bancaires à taux variable | (414,0) | (353,8) | (282,7) | (258,9) | (190,7) | (44,0) |
Trésorerie et équivalents de trésorerie (actif) | 653,4 | – | – | – | – | – |
Position nette avant gestion | (100,5) | (354,2) | (282,8) | (259,0) | (190,8) | (44,0) |
Swap | 316,3 | 310,3 | 304,2 | 298,0 | 291,6 | 85,1 |
Swaption | 500,0 | 500,0 | – | – | – | – |
Cap | – | – | – | – | – | – |
Total Instruments Financiers Dérivés | 816,3 | 810,3 | 304,2 | 298,0 | 291,6 | 85,1 |
Position nette après gestion | 715,8 | 456,1 | 21,4 | 39,0 | 100,8 | 41,1 |
(en millions d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2024 | 31/12/2025 | 31/12/2026 | 31/12/2027 | 31/12/2028 |
|---|---|---|---|---|---|---|
Emprunts et dettes bancaires à taux fixe | (339,8) | (334,5) | (0,4) | (0,0) | 0,0 | 0,0 |
Emprunts et dettes bancaires à taux variable | (365,4) | (258,9) | (174,3) | (111,4) | (51,4) | – |
Trésorerie et équivalents de trésorerie (actif) | 559,2 | – | – | – | – | – |
Position nette avant gestion | (146,1) | (593,4) | (174,7) | (111,5) | (51,4) | 0,0 |
Swap | – | – | – | – | – | – |
Swaption | 500,0 | – | – | – | – | – |
Cap | – | – | – | – | – | – |
Total Instruments Financiers Dérivés | 500,0 | – | – | – | – | – |
Position nette après gestion | 353,9 | (593,4) | (174,7) | (111,5) | (51,4) | 0,0 |
Le tableau suivant montre la sensibilité au risque de taux (incluant l’impact des instruments de couverture) sur l’ensemble du portefeuille des emprunts et dettes auprès des établissements de crédit à taux variable et sur les instruments dérivés.
| Augmentation/Diminution | Incidence du gain (-) | Incidence sur la valeur |
|---|---|---|---|
31/12/2024 | + 50 - 50 | + 4,0 million d’euros - 4,0 million d’euros | + 48,0 millions d’euros - 7,4 millions d’euros |
31/12/2023 | + 50 - 50 | - 0,6 million d’euros + 0,9 million d’euros | - - |
Le Groupe dispose d’un accès important à la liquidité, assorti de bonnes conditions.
Le Groupe dispose à l’actif de son bilan d’une trésorerie d’un montant de 653,4 millions d’euros au 31 décembre 2024 contre 559,2 millions d’euros au 31 décembre 2023, ce qui constitue son premier outil de gestion du risque de liquidité (se référer à la note 6.2.1 « Endettement financier net obligataire et bancaire »).
Depuis 2023, un cashpooling Groupe, automatisé, est en place sur la quasi-totalité du périmètre de consolidation (y compris les sociétés en partenariats). Ainsi, la quasi-totalité de la trésorerie au bilan est disponible dans le cadre des opérations du Groupe.
Le Groupe dispose également, au 31 décembre 2024, d’une capacité de tirage de 700 millions d’euros (sous la forme de lignes de crédit corporate confirmées non utilisées).
De par son appartenance au groupe Altarea, certains covenants sont relatifs à des indicateurs consolidés de ce dernier.
Les covenants (ratios financiers) à respecter au titre du Groupe concernent les crédits corporate bancaires pour un montant de 225 millions.
L’emprunt obligataire souscrit par Altareit SCA est également soumis à des covenants de levier (334,5 millions).
Au 31 décembre 2024, le Groupe respecte contractuellement l’ensemble de ses covenants.
Ils sont listés ci-dessous :
| Covenants groupe Altarea | 31/12/2024 | Covenants Altareit consolidé | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|---|
Loan To Value (LTV) |
|
|
|
|
Dette financière obligataire et bancaire nette /valeur réévaluée du patrimoine de la Société | < 60 % | 28,5 % |
|
|
Interest Cover Ratio (ICR) |
|
|
|
|
Résultat opérationnel (colonne FFO ou cash-flow des opérations)/Coût de l’endettement net (colonne FFO) de la Société | > 2 | 9,6 |
|
|
Levier |
|
|
|
|
Gearing : Dette financière nette/Fonds propres |
|
| ≤ 3,25 | 0,1 |
ICR : EBITDA/Frais financiers nets |
|
| ≥ 2 | 3,8 |
Dans le cadre de son activité, le Groupe est principalement exposé au risque de contrepartie envers les établissements financiers. Les risques de crédit et/ ou de contrepartie concernent la trésorerie et les équivalents de trésorerie, (éventuellement les produits dérivés mis en place pour limiter le risque de taux), ainsi que les établissements bancaires auprès desquels ces produits sont placés. Afin de limiter ce risque, le Groupe ne réalise des opérations de couverture ou de placements qu’avec des institutions financières de premier plan, les supports choisis ont un profil de risque très limité, et font l’objet d’un suivi.
En pourcentage | 31/12/2024 | 31/12/2023 | ||
% capital et des droits de vote théoriques | % des droits de vote réels | % capital et des droits de vote théoriques | % des droits de vote réels | |
Altarea | 99,63 | 99,75 | 99,63 | 99,76 |
Altarea France | 0,11 | 0,11 | 0,11 | 0,11 |
Alta Faubourg* | 0,11 | – | 0,11 | – |
Contrôle groupe Altarea | 99,85 | 99,86 | 99,85 | 99,87 |
Autodétention | 0,01 | – | 0,02 | – |
Public | 0,14 | 0,14 | 0,13 | 0,13 |
Total | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 |
| ||||
Les parties liées s’entendent, au cas particulier, comme étant des personnes morales dont les dirigeants sont communs avec ceux de la Société.
Les principales parties liées retenues par le Groupe sont :
Les transactions avec ces parties liées relèvent principalement soit de prestations de services fournies par le groupe Altareit aux parties liées, soit d’opérations de financement (comptes courants et cautionnements). Les montants facturés par le groupe Altareit aux parties liées le sont à des conditions normales de marché.
Altarea a octroyé des garanties personnelles (cautions et garanties autonomes, notamment) pour le compte d’Altareit (et de ses filiales) à concurrence d’un montant pouvant aller globalement jusqu’à 925,0 millions d’euros. En outre, Altarea a investi directement à 50 % dans la société AF Investco 4 pour la restructuration d’un immeuble aux côtés du fonds d’investissement AltaFund dans lequel Altareit investit également(8), cette dernière détenant ainsi indirectement 8,35 % du capital d’AF Investco 4.
Afin de formaliser les services apportés habituellement à Altareit par Altarea, holding animatrice, et de préciser les prestations réalisées par celle-ci, une convention d’animation a été conclue en 2017, les conditions antérieurement appliquées demeurant inchangées. Aussi, une convention d’animation a été conclue en 2022 entre, d’une part, la société AltaGroupe, et, d’autre part, Altarea, Altareit et leurs filiales et sous-filiales, inter alii.
Par ailleurs, des conventions de management fees ont été mises en place afin de rémunérer les prestations effectuées par Altareit et par Altarea Management (filiale d’Altarea) au profit des sociétés du Groupe. La rémunération de ces management fees a été fixée d’un commun accord en fonction du coût des prestations réalisées, et est conforme au prix du marché.
(en millions d’euros) | Altafi 2 | Altarea et ses filiales | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|---|
Actifs non courants | – | 3,2 | 3,2 | 3,7 |
Actifs courants | 0,1 | 23,8 | 23,9 | 27,2 |
Total actif | 0,1 | 27,0 | 27,1 | 30,8 |
Dettes fournisseurs, comptes courants et autres dettes(a) | 0,1 | 181,2 | 181,3 | 146,1 |
Total passif | 0,1 | 181,2 | 181,3 | 146,1 |
| ||||
(en millions d’euros) | Altafi 2 | Altarea et ses filiales | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|---|
Produits d’exploitation | 0,0 | 10,9 | 10,9 | 16,1 |
Charges d’exploitation | (0,6) | (57,0) | (57,6) | (63,1) |
Résultat opérationnel | (0,6) | (46,1) | (46,6) | (47,0) |
Coût de l’endettement net | – | (6,2) | (6,2) | (4,0) |
Résultat net | (0,6) | (52,3) | (52,8) | (51,0) |
La société Altareit rémunère la Gérante, Altafi 2, sous forme d’honoraires.
Ayant renoncé ab initio pour l’exercice 2024 à un tiers de sa rémunération annuelle fixe et à l’intégralité de toute rémunération variable annuelle, la Gérance a été ainsi uniquement rémunérée pour 2024 au titre de la rémunération fixe à hauteur d’un montant annuel hors taxes ramene à 0,6 million d’euros.
(en millions d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
Salaires bruts(a) | 2,0 | 1,8 |
Charges sociales | 0,8 | 0,8 |
Paiements fondés sur des actions(b) | 3,3 | 3,1 |
Nombre d’actions livrées au cours de la période | 11 549 | 6 649 |
Avantages postérieurs à l’emploi(c) | – | 0,0 |
Autres avantages ou rémunérations à court ou long terme(d) | 0,1 | 0,0 |
Indemnités de fin de contrat(e) | – | – |
Contribution patronale sur actions gratuites livrées | 0,2 | 0,2 |
Engagement à date au titre de l’Indemnité de départ à la retraite | 0,2 | 0,3 |
| ||
(en nombre de droits à actions gratuites d’Altarea SCA) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
Droits à attribution d’actions gratuites Altarea | 87 690 | 62 432 |
Les informations présentées portent sur la rémunération et les avantages alloués aux principaux cadres salariés du Groupe. Elles ne comprennent pas la rémunération de la Gérance et celle du président et des membres du conseil de surveillance.
Les principaux engagements donnés par la Société sont des hypothèques, promesses d’hypothèque en garantie des emprunts ou lignes de crédit souscrits auprès des établissements de crédit.
Des nantissements de titres ou des engagements de non-cession de parts sont également accordés par la Société en garantie de certains emprunts.
Ces engagements figurent dans la note 6.2 « Endettement financier net et sûretés ».
Par ailleurs, la Société bénéficie d’engagements reçus d’établissements bancaires pour des lignes de crédit non utilisées, qui sont mentionnées dans la note 8 « Gestion des risques financiers ».
L’ensemble des autres engagements significatifs est mentionné ci-dessous :
(en millions d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2024 | à moins d’un an | de un | à plus de cinq ans |
|---|---|---|---|---|---|
Engagements reçus |
|
|
|
|
|
Engagements reçus liés au financement (hors emprunt) | – | – | – | – | – |
Engagements reçus liés au périmètre | 5,4 | 4,3 | 4,3 | – | – |
Engagements reçus liés aux activités opérationnelles | 12,8 | 29,9 | 29,8 | – | 0,0 |
Cautions reçues dans le cadre de la loi Hoguet (France) | 12,6 | 29,8 | 29,8 | – | – |
Cautions reçues des locataires | 0,2 | 0,0 | – | – | 0,0 |
Total | 18,1 | 34,2 | 34,1 | – | 0,0 |
Engagements donnés |
|
|
|
|
|
Engagements donnés liés au financement (hors emprunt) | – | – | – | – | – |
Engagements donnés liés au périmètre | 3,5 | 3,5 | – | 3,5 | – |
Engagements donnés liés aux activités opérationnelles | 1 931,6 | 1 391,5 | 750,6 | 639,4 | 1,5 |
Garanties d’achèvement des travaux (données) | 1 730,1 | 1 262,3 | 656,1 | 606,2 | – |
Garanties données sur paiement à terme d’actifs | 118,9 | 68,7 | 58,5 | 9,1 | 1,0 |
Cautions d’indemnités d’immobilisation | 81,0 | 34,7 | 20,0 | 14,3 | 0,5 |
Autres cautions et garanties données | 1,5 | 25,8 | 16,0 | 9,8 | – |
Total | 1 935,1 | 1 395,0 | 750,6 | 642,9 | 1,5 |
Engagements reçus liés aux opérations de périmètre
Le Groupe bénéficie de garantie(s) de passif(s) obtenue(s) dans le cadre d’acquisition de filiales et participations. Il a notamment reçu un engagement maximum de 2 millions d’euros donné par les cédants du promoteur Severini. Cet engagement garantit tout préjudice lié à l’activité, subi par le Groupe et dont la cause ou l’origine est antérieure au 31 mars 2018, et ce jusqu’au 31 décembre 2025 inclus.
Le Groupe a, dans le cadre de son acquisition du promoteur XF, reçu une garantie de passif de la part des cédants à hauteur de 2,3 millions d’euros à échéance fin juillet 2025.
Engagements reçus liés aux activités opérationnelles
Dans le cadre de la loi Hoguet, le Groupe bénéficie de cautions reçues d’organismes spécialisés en garantie de ses activités de gestion immobilière et de transaction.
Engagements donnés liés aux opérations de périmètre
Le principal engagement d’un montant de 3,5 millions d’euros (engagement ferme sur des opérations identifiées) est un engagement de souscription au capital des sociétés composant le fonds d’investissement AltaFund. L’engagement varie en fonction des souscriptions et/ou rachats au cours de la période.
Par ailleurs, le Groupe peut octroyer des garanties de passifs ou compléments de prix lors de cessions de titres de filiales et participations.
Les garanties financières d’achèvement sont données aux clients dans le cadre des ventes en VEFA et sont délivrées, pour le compte des sociétés du Groupe, par des établissements financiers, organismes de caution mutuelle ou compagnie d’assurance. Elles sont présentées pour le montant du risque encouru par l’établissement financier qui a accordé sa garantie.
En contrepartie, les sociétés du Groupe accordent aux établissements financiers une promesse d’affectation hypothécaire et un engagement de non-cession de parts.
Ces garanties recouvrent essentiellement les achats de terrains de l’activité de promotion immobilière.
Dans le cadre de son activité de promotion, le Groupe est amené à signer avec les propriétaires de terrain des promesses de vente dont l’exécution est soumise à des conditions suspensives liées notamment à l’obtention des autorisations administratives. En contrepartie de son engagement, le propriétaire du terrain bénéficie d’une indemnité d’immobilisation qui prend la forme d’une avance (comptabilisée à l’actif du bilan) ou d’une caution (figurant en engagement hors bilan). Le Groupe s’engage à verser l’indemnité d’immobilisation s’il décide de ne pas acheter le terrain alors que les conditions suspensives sont levées.
Les autres cautions et garanties données couvrent principalement des garanties données aux entreprises dans le cadre de la signature des marchés de travaux.
Dans le cadre normal de son activité de promotion notamment, le Groupe est amené à contracter des engagements réciproques pour assurer la maîtrise foncière des futures opérations. Le Groupe signe des promesses de vente synallagmatiques avec les propriétaires de terrains : le propriétaire s’engage à vendre son terrain et le Groupe s’engage à l’acheter si les conditions suspensives (conditions administratives et/ ou de commercialisation) sont levées.
Dans le cadre de son activité du secteur Logement, le Groupe signe des contrats de réservations (ou promesses de vente) avec ses clients, dont la régularisation est conditionnée par la levée ou non de conditions suspensives (liées notamment à l’obtention de son financement par le client).
Le Groupe se constitue aussi un portefeuille foncier composé de promesses unilatérales de vente.
Ces engagements sont chiffrés au sein du rapport d’activité.
Le Groupe ne fait pas l’objet de proposition de rectification significative au 31 décembre 2024.
Par ailleurs, aucun autre nouveau litige ou procédure gouvernementale, judiciaire ou d’arbitrage dont les effets pourraient être significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de la Société n’est apparu au cours de la période, autre que ceux pour lesquels une provision a été comptabilisée (se reporter à la note 6.3 « Provisions ») ou pour lesquels la procédure est en cours.
Concernant le litige Primonial, en accord avec ses conseils, aucune provision n’a été comptabilisée par le Groupe (se référer à la note 4.1 « Faits significatifs »).
Il n’y a pas d’évènements majeurs postérieurs à la clôture et antérieurs à la date d’arrêté des comptes.
(en millions d’euros) | E&Y | Forvis Mazars | Autres | Total | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Montant | % | Montant | % | Montant | % | Montant | % | |||||||||
2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | |
Commissariat aux comptes, certification, examen des comptes individuels et consolidés | ||||||||||||||||
| 0,3 | 0,3 | 40 % | 33 % | 0,3 | 0,3 | 22 % | 28 % | – | – | 0 % | 0 % | 0,5 | 0,5 | 27 % | 27 % |
| 0,3 | 0,5 | 45 % | 65 % | 0,9 | 0,6 | 72 % | 71 % | 0,0 | 0,1 | 68 % | 90 % | 1,2 | 1,3 | 63 % | 70 % |
Services autres que la certification des comptes | ||||||||||||||||
| – | – | 0 % | 0 % | 0,0 | – | 0 % | 0 % | – | – | 0 % | 0 % | 0,0 | – | 0 % | 0 % |
| (0,0) | 0,0 | 0 % | 2 % | 0,0 | 0,0 | 1 % | 1 % | 0,0 | 0,0 | 32 % | 10 % | 0,0 | 0,0 | 2 % | 2 % |
Certification des informations en matière de durabilité | ||||||||||||||||
| 0,1 | – | 15 % | 0 % | 0,1 | – | 4 % | 0 % | – | – | 0 % | 0 % | 0,2 | – | 8 % | 0 % |
Total | 0,7 | 0,8 | 100 % | 100 % | 1,2 | 0,9 | 100 % | 100 % | 0,1 | 0,2 | 100 % | 100 % | 2,0 | 1,9 | 100 % | 100 % |
Exercice clos le 31 décembre 2024
À l’Assemblée Générale de la société Altareit,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par vos assemblées générales, nous avons effectué l’audit des comptes consolidés de la société Altareit relatifs à l’exercice clos le 31 décembre 2024, tels qu’ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine, à la fin de l’exercice, de l’ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes consolidés » du présent rapport.
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le Code de commerce et par le Code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1er janvier 2024 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
En application des dispositions des articles L. 821-53 et R. 821-180 du Code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux risques d’anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des comptes consolidés de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ciavant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes consolidés pris isolément.
Risque identifié | Notre réponse |
|---|---|
Au 31 décembre 2024, les écarts d’acquisition et les marques sont inscrits au bilan pour une valeur nette comptable de M€ 328, dont M€ 229 relatifs aux écarts d’acquisition principalement liés aux acquisitions des sociétés Cogedim, Woodeum, Pitch Promotion et Histoire & Patrimoine, et M€ 99 principalement liés aux marques Cogedim, Woodeum et Histoire & Patrimoine.
Les écarts d’acquisition et les marques font l’objet d’un test de dépréciation systématique tous les ans ou plus fréquemment si des événements ou des circonstances, internes ou externes, indiquent qu’une réduction de valeur est susceptible d’être intervenue.
Pour les écarts d’acquisition, comme indiqué dans la note 2.3.7 de l’annexe aux comptes consolidés, une perte de valeur est comptabilisée, le cas échéant, si la valeur nette comptable des actifs directement liés ou affectables aux unités génératrices de trésorerie (UGT) ou, le cas échéant, à des groupes d’UGT s’avère supérieure à la valeur recouvrable de l’UGT ou du groupe d’UGT. Elle est imputée en priorité sur l’écart d’acquisition, puis sur les autres actifs incorporels et corporels au prorata de leur valeur comptable (perte réversible).
La valeur recouvrable de l’UGT ou du groupe d’UGT est définie comme le montant le plus élevé entre le prix de vente net des frais susceptibles d’être encourus pour réaliser la vente et la valeur d’utilité de l’UGT ou du groupe d’UGT.
La détermination des valeurs d’utilité de chaque groupe d’actifs testé repose sur la méthode des flux de trésorerie actualisés nécessitant l’utilisation d’hypothèses, d’estimations ou d’appréciations de la part de la direction de votre groupe, confortée par les méthodes des comparables boursiers et des multiples de transaction le cas échéant.
Les marques sont testées individuellement. Leur valeur recouvrable est déterminée selon la méthode des redevances. Une perte de valeur est comptabilisée, le cas échéant, si la valeur nette comptable de la marque est supérieure à sa valeur recouvrable.
Compte tenu des montants et de la sensibilité, notamment dans le contexte actuel de crise immobilière, de ces actifs aux variations de données, et des hypothèses sur lesquelles se fondent les estimations, en particulier les prévisions de flux de trésorerie et les taux d’actualisation utilisés, nous avons considéré l’évaluation des écarts d’acquisition et des marques comme un point clé de l’audit. | Nous avons pris connaissance du processus défini par votre groupe relatif à la détermination de la valeur recouvrable des écarts d’acquisition et des marques, regroupés en UGT.
Nos travaux ont également consisté à :
|
Risque identifié | Notre réponse |
|---|---|
Au 31 décembre 2024, les stocks immobiliers sont inscrits au bilan pour un montant de M€ 938. La marge immobilière reconnue s’élève à M€ 128 pour l’exercice 2024.
Comme indiqué dans la note 2.3.17 de l’annexe aux comptes consolidés, le chiffre d’affaires et les coûts des ventes (marge immobilière) sont reconnus dans les comptes de votre groupe selon la « méthode de l’avancement ». L’intégralité des opérations de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) et de Contrat de Promotion Immobilière (CPI) est concernée par cette méthode.
Pour ces programmes, le chiffre d’affaires des ventes notariées est comptabilisé, conformément à la norme IFRS 15 « Produits des activités ordinaires tirés des contrats », proportionnellement à l’avancement technique des programmes mesuré au prorata des coûts directement rattachables à la construction, y compris le foncier, engagés par rapport au budget total et à l’avancement de la commercialisation, déterminé au prorata des ventes régularisées sur le total des ventes budgétées.
Comme indiqué dans la note 2.3.8 de l’annexe aux comptes consolidés, les stocks sont évalués au prix de revient déduction faite de la quote-part du prix de revient reconnu à l’avancement pour les opérations réalisées en VEFA ou en CPI. Des dépréciations sont comptabilisées lorsque la valeur nette de réalisation des stocks et des travaux en cours est inférieure au prix de revient.
Compte tenu du caractère significatif des stocks, du chiffre d’affaires et de la marge immobilière dans les comptes consolidés de votre groupe et de l’importance du jugement de la direction nécessaire pour la comptabilisation de ces éléments, en particulier dans le contexte actuel de crise immobilière, nous avons considéré l’évaluation de ces éléments comme un point clé de l’audit. | Nos travaux ont principalement consisté à :
L’évaluation des stocks relatifs aux projets non encore lancés commercialement, d’une part, et aux projets livrés, d’autre part, a fait ainsi l’objet d’une attention particulière. Pour les opérations non encore lancées commercialement, nous avons examiné l’existence de perspectives profitables à partir d’entretiens avec la direction. Pour les projets livrés, nous avons comparé le prix de revient des lots invendus aux prix de vente prévisionnels. |
Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires des informations relatives au groupe, données dans le rapport de gestion de la gérance.
Nous n’avons pas d’observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.
Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d’information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l’article L. 451-1-2 du Code monétaire et financier, établis sous la responsabilité de la gérance. S’agissant de comptes consolidés, nos diligences comprennent la vérification de la conformité du balisage de ces comptes au format défini par le règlement précité.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d’information électronique unique européen.
Il ne nous appartient pas de vérifier que les comptes consolidés qui seront effectivement inclus par votre société dans le rapport financier annuel déposé auprès de l’AMF correspondent à ceux sur lesquels nous avons réalisé nos travaux.
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Altareit par votre assemblée générale du 8 juin 2023 pour le cabinet FORVIS MAZARS et du 2 juin 2008 pour le cabinet ERNST & YOUNG Audit.
Au 31 décembre 2024, le cabinet FORVIS MAZARS était dans la deuxième année de sa mission sans interruption et le cabinet ERNST & YOUNG Audit dans la dix-septième année.
Il appartient à la direction d’établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément au référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu’elle estime nécessaire à l’établissement de comptes consolidés ne comportant pas d’anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs.
Lors de l’établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Les comptes consolidés ont été arrêtés par la gérance.
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l’article L. 821-55 du Code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
Paris-La Défense, le 11 mars 2025
Les Commissaires aux Comptes
FORVIS MAZARS
Gilles Magnan Johanna Darmon
ERNST & YOUNG et Autres
Jean-Roch Varon Soraya Ghannem
 
 
Rubriques (en milliers d’euros) | 2024 | 2023 |
|---|---|---|
Ventes de marchandises |
|
|
Production vendue (biens et services) | 1 124,1 | 1 124,1 |
Chiffre d’affaires net | 1 124,1 | 1 124,1 |
Production stockée |
|
|
Production immobilisée |
|
|
Subventions d’exploitation |
|
|
Reprises sur provisions (et amortissements), transferts charges |
|
|
Autres produits | 0,0 | 0,0 |
Produits d’exploitation | 1 124,1 | 1 124,1 |
Achats de marchandises |
|
|
Variation de stock (marchandises) |
|
|
Achats matières premières et autres approvisionnements |
|
|
Variations de stock (matières premières et approvisionnements) |
|
|
Autres achats et charges externes | 6 010,6 | 5 575,2 |
Impôts, taxes et versements assimilés | 0,5 | 0,6 |
Salaires et traitements |
|
|
Charges sociales |
|
|
Dotations d’exploitation |
|
|
Sur immobilisations : dotations aux amortissements |
|
|
Sur immobilisations : dotations aux dépréciations |
|
|
Sur actif circulant : dotations aux dépréciations |
|
|
Pour risques et charges : dotations aux provisions |
|
|
Autres charges | 8,0 | 12,0 |
Charges d’exploitation | 6 019,1 | 5 587,8 |
Résultat d’exploitation | (4 895,0) | (4 463,7) |
Opérations en commun |
|
|
Bénéfice ou perte transférée |
|
|
Perte ou bénéfice transféré |
|
|
Produits financiers |
|
|
Produits financiers de participations | 51 162,8 | 54 573,4 |
Produits des autres valeurs mobilières et créances de l’actif immobilisé |
|
|
Autres intérêts et produits assimilés | 21 665,2 | 12 483,2 |
Reprises sur provisions, dépréciations et transferts de charges | 22,8 | 77,6 |
Différences positives de change |
|
|
Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement |
| 2 467,0 |
Produits financiers | 72 850,8 | 69 601,2 |
Dotations aux amortissements, aux dépréciations et aux provisions | 6 155,8 | 3 335,5 |
Intérêts et charges assimilées | 53 363,3 | 37 601,9 |
Différences négatives de change |
|
|
Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement |
| 4 445,9 |
Charges financières | 59 519,1 | 45 383,3 |
Résultat financier | 13 331,7 | 24 217,9 |
Résultat courant avant impôts | 8 436,7 | 19 754,2 |
Rubriques (en milliers d’euros) | 2024 | 2023 |
|---|---|---|
Produits exceptionnels sur opérations de gestion |
|
|
Produits exceptionnels sur opérations en capital | 1,6 | 368,0 |
Reprises sur provisions, dépréciations et transferts de charges |
|
|
Produits exceptionnels | 1,6 | 368,0 |
Charges exceptionnelles sur opérations de gestion |
| 1,8 |
Charges exceptionnelles sur opérations en capital | 20,1 | 79,9 |
Dotations aux amortissements, aux dépréciations et aux provisions |
|
|
Charges exceptionnelles | 20,1 | 81,8 |
Résultat exceptionnel | (18,5) | 286,2 |
Participation des salariés aux résultats |
|
|
Impôts sur les bénéfices | (12 514,7) | (15 633,4) |
Total des produits | 73 976,5 | 71 093,3 |
Total des charges | 53 043,6 | 35 419,4 |
Bénéfice ou perte | 20 932,9 | 35 673,8 |
Rubriques (en milliers d’euros) | Montant Brut | Amortissements Provisions | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|---|
Capital souscrit non appelé |
|
|
|
|
Immobilisations incorporelles |
|
|
|
|
Frais d’établissement |
|
|
|
|
Frais de recherche et de développement |
|
|
|
|
Concessions, brevets, licences, marques, procédés, logiciels, droits et valeurs similaires |
|
|
|
|
Fonds commercial |
|
|
|
|
Immobilisations incorporelles en-cours |
|
|
|
|
Avances et acomptes |
|
|
|
|
Immobilisations corporelles |
|
|
|
|
Terrains |
|
|
|
|
Constructions |
|
|
|
|
Installations techniques, matériel et outillage industriels |
|
|
|
|
Autres |
|
|
|
|
Immobilisations corporelles en-cours |
|
|
|
|
Avances et acomptes |
|
|
|
|
Immobilisations financières |
|
|
|
|
Participations | 310 290,5 | 116 701,4 | 193 589,1 | 187 412,1 |
Créances rattachées à des participations | 620 173,2 | 2 292,4 | 617 880,7 | 755 663,8 |
Autres titres immobilisés |
|
|
|
|
Prêts |
|
|
|
|
Autres immobilisations financières |
|
|
|
|
Actif immobilisé | 930 463,7 | 118 993,8 | 811 469,9 | 943 075,9 |
Stocks et en-cours |
|
|
|
|
Matières premières et autres approvisionnements |
|
|
|
|
En-cours de production (biens et services) |
|
|
|
|
Produits intermédiaires et finis |
|
|
|
|
Marchandises |
|
|
|
|
Avances et acomptes versés sur commande |
|
|
|
|
Créances |
|
|
|
|
Créances clients et comptes rattachés |
|
|
| 1 011,7 |
Autres | 38 877,7 |
| 38 877,7 | 39 222,1 |
Valeurs mobilières de placement |
|
|
|
|
Valeurs mobilières de placement (dont actions propres : 106 424) | 106,4 |
| 106,4 | 128,7 |
Disponibilités |
|
|
|
|
Disponibilités | 427 082,0 |
| 427 082,0 | 124 973,8 |
Comptes de régularisation |
|
|
|
|
Charges constatées d’avance | 21,8 |
| 21,8 | 20,8 |
Actif circulant | 466 087,8 |
| 466 087,8 | 165 357,0 |
Charges à répartir sur plusieurs exercices |
|
|
|
|
Primes de remboursement des emprunts | 84,8 |
| 84,8 | 254,5 |
Écarts de conversion actif | 5 844,0 |
| 5 844,0 |
|
Total général | 1 402 480,3 | 118 993,8 | 1 283 486,5 | 1 108 687,4 |
Rubriques (en milliers d’euros) | 2024 | 2023 |
|---|---|---|
Capital (dont versé 2 626,7) | 2 626,7 | 2 626,7 |
Primes d’émission, de fusion, d’apport | 76 253,6 | 76 253,6 |
Écarts de réévaluation | 58,4 | 58,4 |
Réserve légale | 262,6 | 262,6 |
Réserves statutaires ou contractuelles |
|
|
Réserves réglementées | 26,8 | 26,8 |
Autres | 4 778,6 | 4 778,6 |
Report à nouveau | 330 280,1 | 294 606,3 |
Résultat de l’exercice (bénéfice ou perte) | 20 932,9 | 35 673,8 |
Subventions d’investissement |
|
|
Provisions réglementées |
|
|
Capitaux propres | 435 219,8 | 414 286,9 |
Provisions pour risques | 5 844,0 |
|
Provisions pour charges | 7,7 | 8,7 |
Provisions | 5 851,7 | 8,7 |
Produits des émissions de titres participatifs |
|
|
Avances conditionnées |
|
|
Autres fonds propres |
|
|
Dettes financières |
|
|
Emprunts obligataires convertibles |
|
|
Autres emprunts obligataires | 339 321,6 | 339 308,4 |
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit | 228 390,2 | 225 045,5 |
Emprunts et dettes financières diverses | 149 438,8 | 127 535,6 |
Avances et acomptes reçus sur commandes en-cours |
|
|
Dettes d’exploitation |
|
|
Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 1 570,6 | 2 321,3 |
Dettes fiscales et sociales | 22,2 | 168,6 |
Dettes diverses |
|
|
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés |
|
|
Autres dettes | 123 671,5 | 12,3 |
Comptes de régularisation |
|
|
Produits constatés d’avance |
|
|
Dettes | 842 415,0 | 694 391,7 |
Écarts de conversion passif |
|
|
Total général | 1 283 486,5 | 1 108 687,4 |
Code de commerce articles L. 123-13 à L. 123-21 et R. 123-195 à R. 123-198, Décret n° 83-1020 du 29 novembre 1983, règlement de l’ANC n° 2014-03 relatif au plan comptable général notamment modifié par les règlements de l’Autorité des Normes Comptables n° 2015-06 et 2016-07.
La société Altareit est contrôlée par la société Altarea à 99,86 % et regroupe les activités de promotion pour compte de tiers du groupe Altarea et ses activités de diversification.
La société Altareit est cotée sur le marché réglementé d’Euronext Paris SA, compartiment A. Des comptes consolidés ont été établis pour la première fois au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2008.
La société Altareit est la société tête de groupe du régime fiscal intégré depuis le 1er janvier 2009.
Cette annexe est établie en milliers d’euros. Ces comptes annuels ont été arrêtés le 25 février 2025 après examen par le conseil de surveillance.
Dans la continuité de l’année 2023, le contexte économique de l’année 2024 est marqué par une crise immobilière durable qui impacte les prix de vente et l’écoulement des stocks immobiliers. Ce contexte a été pris en compte dans les jugements et estimations établis par la direction pour l’élaboration des comptes clos de la Société au 31 décembre 2024 et est en tout état de cause sans conséquence sur la continuité d’exploitation de la Société.
Le 2 mars 2022, Altarea a informé le public que l’acquisition du groupe Primonial ne pouvait être réalisée dans les conditions convenues dans les accords. Altarea considère que les Vendeurs n’ont pas respecté les stipulations du protocole d’acquisition signé en juillet 2021, lequel est devenu caduc.
Suite à la non-réalisation de l’acquisition de Primonial, la Société et sa filiale indirecte Alta Percier ont été assignées devant le Tribunal de commerce de Paris par les Vendeurs – différents groupes d’actionnaires de Primonial (fonds d’investissement et managers) – en vue d’obtenir l’indemnisation du préjudice qu’ils estiment avoir subi. Les Vendeurs ont successivement allégué un préjudice de 228 millions d’euros en 2022, 707 millions d’euros en 2023, montant qui a été porté à 1173 millions d’euros en 2024 dans leurs dernières conclusions.
Altarea considère que sa responsabilité n’est pas engagée, et s’oppose ainsi fermement aux demandes formulées qu’elle considère infondées et estime tout à l’inverse que ce sont les Vendeurs qui sont à l’origine de l’échec de l’opération de sorte que ces derniers ne sauraient se prévaloir de préjudices qui sont injustifiés, tant dans leur principe même que leur évaluation, au regard des éléments de fait et de droit.
Altarea et Alta Percier font état de préjudices que le Groupe a subis et ont sollicité en conséquence, dans leurs conclusions déposées, en juin 2022 puis en juillet 2023, la condamnation des Vendeurs au paiement de dommages et intérêts d’un montant de 330 millions d’euros.
Dans un jugement du 4 février 2025 le Tribunal des Activités Économiques de Paris a jugé qu’Altarea n’avait procédé à aucune résolution fautive du protocole d’acquisition et débouté intégralement les vendeurs de Primonial de leurs demandes indemnitaires à l’encontre d’Altarea
Le Tribunal a ainsi statué de la manière suivante :
« Dit que la société Alta Percier n’a procédé à aucune résolution fautive du Protocole ni empêché la réalisation de la cession du 2 mars 2022 en méconnaissance de son obligation de coopération et de ses autres engagements au titre du protocole de cession du 23 juillet 2021. »
« Déboute les Vendeurs Principaux de leur demande, à titre subsidiaire, de résolution judiciaire du Protocole aux torts de la société Alta Percier. »
« Déboute les Vendeurs Principaux de leurs demandes de condamnation solidaire des sociétés Alta Percier et Altarea aux titres de préjudices de non-réinvestissement, de non-perception des rendements, d’image, et de frais directs et coûts internes. »
« Déboute les Vendeurs Investisseurs Individuels de leurs demandes de condamnation solidaire des sociétés Alta Percier et Altarea aux titres de perte de chance de réaliser une plus-value, de non-remploi des produits de cession, de perte de chance de réinvestir dans les nouveaux managements packages, de préjudice d’image et de carrière, et de frais exposés. »
Le Tribunal a également débouté Altarea et ses filiales de ses demandes reconventionnelles.
Ce jugement est susceptible d’appel. En accord avec ses conseils aucune provision n’a été comptabilisée par le Groupe.
Les comptes annuels ont été élaborés et présentés conformément aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur en France. Les comptes annuels sont établis suivant le plan comptable 2014 adopté par le Comité de Réglementation Comptable (CRC) dans son règlement 2014-03 du 5 juin 2014 notamment modifié par les règlements de l’Autorité des Normes Comptables n° 2015-06 et 2016-07.
Les principes et méthodes comptables sont identiques à ceux appliqués pour l’établissement des comptes annuels de l’exercice clos le 31 décembre 2023. Aucune modification de la présentation des comptes n’est intervenue.
Les principales méthodes utilisées sont décrites ci-après.
Les titres de participation sont inscrits au bilan pour leur coût d’acquisition ou à leur valeur d’apport.
Les titres de participation sont susceptibles d’être dépréciés lorsque leur valeur comptable présente un écart négatif significatif par rapport à leur valeur d’utilité pour l’entreprise, cette dernière étant appréciée en fonction de critères multiples tels que l’actif net réévalué, la rentabilité, les perspectives de rentabilité, les perspectives de développement à long terme, la conjoncture. Il est tenu compte de la valeur de marché des actifs détenus par les filiales ou sous filiales.
Les créances rattachées aux participations ou les créances rattachées à des participations indirectes de la Société sont comptabilisées à leur valeur d’apport ou à leur valeur nominale.
Les créances présentant un risque total ou partiel de non-recouvrement sont dépréciées, en tenant compte notamment des caractéristiques de l’avance, de la capacité de remboursement de la filiale et de ses perspectives d’évolution.
Les créances sont comptabilisées à leur valeur nominale. Elles sont constituées de créances Groupe.
Les créances présentant un risque total ou partiel de non-recouvrement sont inscrites au compte clients douteux. Les dépréciations sont déterminées client par client sous déduction du dépôt de garantie, en prenant en compte notamment l’ancienneté de la créance, l’avancement des procédures engagées et les garanties obtenues.
Les actions propres sont enregistrées dans les comptes suivants :
Elles figurent au bilan pour leur coût d’acquisition. Pour déterminer la valeur brute des actions propres cédées, la méthode FIFO est utilisée.
Si la valeur des actions propres affectées au contrat de liquidité est inférieure à leur valeur d’acquisition, ces actions font l’objet d’une dépréciation.
Une provision est constituée lorsqu’il est probable que les attributions gratuites d’actions donneront lieu à une sortie de ressources. Pour déterminer cette provision, il est tenu compte du coût des actions acquises et affectées à chacun des plans et/ou du coût des actions à acquérir pour servir ces plans. En fonction des conditions des plans, la provision est, le cas échéant, constituée au fur et à mesure que les services sont rendus par les bénéficiaires. La provision est reprise à la date de livraison des actions qui donne lieu à la constatation d’une moins-value à hauteur du coût d’acquisition moyen des actions correspondantes.
Les comptes à terme sont comptabilisés au bilan pour leur valeur nominale, sur la durée des placements.
Les frais de mise en place des emprunts sont comptabilisés en charges. Les primes de remboursement des emprunts obligataires sont étalées sur la durée de vie des emprunts.
Conformément au règlement ANC n° 2014-03, les provisions sont définies comme des passifs représentant une obligation probable ou certaine qu’elle provoquera une sortie de ressources sans contrepartie attendue et dont l’échéance ou le montant ne sont pas fixés de façon précise.
La Société utilise des contrats d’échange de taux d’intérêt (swaps) ou des options d’achat de taux d’intérêt (cap) en couverture des lignes de crédit et des emprunts.
Les charges et produits sur instruments financiers à terme conclus dans le cadre de la couverture du risque de taux de la Société (swaps/caps) sont comptabilisés conformément aux principes édictés dans le règlement de l’ANC 2015-05 du 2 juillet 2015 relatif aux instruments financiers à terme et aux opérations de couverture.
Si les instruments financiers sont des instruments de couverture adossés, les impacts sont comptabilisés symétriquement aux impacts sur les sous-jacents couverts. Les primes et soultes sont étalées sur la durée de vie des instruments. Les pertes et gains latents égaux à la valeur de marché estimée des contrats à la date de clôture ne sont pas pris en résultat.
La valeur nominale, l’échéancier et l’estimation des pertes ou gains latents sont présentés dans la partie qui traite des engagements hors bilan.
Si les instruments financiers ne sont pas des instruments de couverture adossés, les primes et soultes relatives à ces instruments sont passées en résultat sur l’exercice. Les pertes latentes égales à la valeur de marché négative estimée des contrats à la date de clôture sont provisionnées et n’apparaissent pas dans la partie qui traite des engagements hors bilan.
Immobilisations Financières (en milliers d’euros) | 31/12/2023 | Augmentation | Diminution | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|---|
Titres de participations | 304 113,4 | 15 502,1 | 9 325,0 | 310 290,5 |
Créances financières | 757 814,1 | 2 128 095,9 | 2 265 736,8 | 620 173,2 |
Créances rattachées à des participations | 757 814,1 | 2 128 095,9 | 2 265 736,8 | 620 173,2 |
Prêts et autres immobilisations |
|
|
|
|
Total | 1 061 927,5 | 2 143 598,0 | 2 275 061,8 | 930 463,7 |
L’augmentation du poste « titres de participations » est due aux augmentations de capital des sociétés Alta Penthièvre et Altarea Invest Managers pour respectivement 9,7 millions d’euros et 3 millions d’euros, aux augmentations de capital intervenus sur le fonds de dette immobilière ATREC pour 2,8 millions d’euros et, en sens inverse, aux remboursements de capital intervenus sur le fonds de dette immobilière ATREC pour 9,3 millions d’euros.
L’évolution du poste « Créances rattachées à des participations » est notamment liée à l’évolution des créances suivantes : diminution des créances envers Alta Faubourg et Cogedim pour respectivement 124 826 et 120 462 milliers d’euros, augmentation de la créance envers Alta Penthièvre et Holdco Alta Pyramides pour respectivement 97 650 milliers d’euros et 9 851 milliers d’euros.
Le tableau des filiales et participations indique en dernière page de ce document le détail des participations par filiale.
Dépréciations (en milliers d’euros) | 31/12/2023 | Augment. de l’exercice | Diminutions de l’exercice | 31/12/2024 | |
|
| Dotation | Provisions devenues sans objet | Provisions utilisées |
|
Dépréciations des titres de participation | 116 701,4 |
|
|
| 116 701,4 |
Dépréciations des autres immobilisations financières | 2 150,3 | 142,1 |
|
| 2 292,4 |
Total | 118 851,7 | 142,1 |
|
| 118 993,8 |
Créances (en milliers d’euros) | Montant brut 2024 | Provision | Montant net 2024 | Montant net 2023 |
|---|---|---|---|---|
Créances clients et comptes rattachés |
|
|
| 1 011,7 |
Autres créances et comptes de régularisation | 38 899,4 |
| 38 899,4 | 39 242,9 |
Personnel et comptes rattachés |
|
|
|
|
Sécurité sociale et autres organismes sociaux |
|
|
|
|
Impôts sur les bénéfices | 1 690,4 |
| 1 690,4 | 16 334,4 |
Taxe sur la valeur ajoutée | 126,8 |
| 126,8 | 215,8 |
Groupe et associés | 37 057,0 |
| 37 057,0 | 22 671,7 |
Débiteurs divers | 3,5 |
| 3,5 | 0,2 |
Charges constatées d’avance | 21,8 |
| 21,8 | 20,8 |
Total | 38 899,4 |
| 38 899,4 | 40 254,5 |
Créances (en milliers d’euros) | Montant brut 2024 | À 1 an | À plus d’1 an |
|---|---|---|---|
Créances clients et comptes rattachés |
|
|
|
Personnel et comptes rattachés |
|
|
|
Sécurité sociale et autres organismes sociaux |
|
|
|
Impôts sur les bénéfices | 1 690,4 | 1 690,4 |
|
Taxe sur la valeur ajoutée | 126,8 | 126,8 |
|
Groupe et associés | 37 057,0 | 37 057,0 |
|
Débiteurs divers | 3,5 | 3,5 |
|
Charges constatées d’avance | 21,8 | 21,8 |
|
Total | 38 899,4 | 38 899,4 |
|
Produits à recevoir inclus dans les postes du bilan (en milliers d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
Intérêts courus à recevoir | 649,2 | 416,4 |
Total | 649,2 | 416,4 |
Valeurs mobilières de placement (en milliers d’euros) | 31/12/2023 | Augmentation | Diminution | Provisions | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|---|---|
Compte à terme TRESO PLUS |
|
|
|
|
|
Actions propres | 150,5 | 124,1 | 168,1 |
| 106,4 |
Actions |
|
|
|
|
|
Total | 150,5 | 124,1 | 168,1 |
| 106,4 |
Nombre d’actions propres | 286 | 270 | 325 | 0 | 231 |
Nombre d’actions | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Les valeurs mobilières de placement sont composées d’actions propres constituées d’actions destinées à l’animation du cours pour un montant de 106 milliers d’euros.
Capitaux Propres | 31/12/2023 | Affectation | Réduction capital, frais d’émission | Augment. capital et apports | Résultat 2024 | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
Capital Social | 2 626,7 |
|
|
|
| 2 626,7 |
Prime d’émission/apport/Écart de réévaluation | 76 312,0 |
|
|
|
| 76 312,0 |
Réserve légale | 262,6 |
|
|
|
| 262,6 |
Réserve disponible | 4 805,4 |
|
|
|
| 4 805,4 |
Report à nouveau | 294 606,3 | 35 673,8 |
|
|
| 330 280,1 |
Résultat de l’exercice | 35 673,8 | (35 673,8) |
|
| 20 932,9 | 20 932,9 |
Subventions d’investissement |
|
|
|
|
|
|
Provisions réglementées |
|
|
|
|
|
|
Total | 414 286,9 |
|
|
| 20 932,9 | 435 219,8 |
Le capital au 31 décembre 2024 s’élève à 2 626,7 milliers d’euros divisé en 1 750 487 actions de valeur nominale de 1,50 € chacune et de 10 parts de commandité de nominal 100 euros.
Provisions pour Risques & Charges (en milliers d’euros) | 31/12/2023 | Augment. de l’exercice | Diminutions | 31/12/2024 | |
Dotation | Provisions devenues sans objet | Provisions utilisées | |||
Autres provisions pour risques et charges | 8,7 | 5 844,0 |
| 1,0 | 5 851,7 |
Total | 8,7 | 5 844,0 |
| 1,0 | 5 851,7 |
La dotation aux provisions de 5 844 milliers d’euros correspond à la provision sur pertes latentes des instruments financiers non adossés.
Emprunts et autres dettes (en milliers d’euros) | 31/12/2024 | à 1 an | de 1 à 5 ans | > 5 ans | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|---|---|
Dettes financières | 717 150,7 | 522 150,7 | 219 000,0 |
| 691 889,5 |
Autres emprunts obligataires | 339 321,6 | 339 321,6 |
|
| 339 308,4 |
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit | 228 390,2 | 33 390,2 | 219 000,0 |
| 225 045,5 |
Emprunts et dettes financières divers | 149 438,8 | 149 438,8 |
|
| 127 535,6 |
Dettes et autres dettes | 125 264,3 | 125 264,3 |
|
| 2 502,2 |
Fournisseurs et comptes rattachés | 1 570,6 | 1 570,6 |
|
| 2 321,3 |
Taxe sur la valeur ajoutée | 22,2 | 22,2 |
|
| 168,6 |
Groupe et associés |
|
|
|
|
|
Autres dettes | 123 671,5 | 123 671,5 |
|
| 12,3 |
Produits constatés d’avance |
|
|
|
|
|
Total | 842 415,0 | 647 415,0 | 219 000,0 |
| 694 391,7 |
Les emprunts et les dettes financières divers correspondent aux comptes-courants avec des sociétés du Groupe.
Au 31 décembre 2024, les emprunts bancaires hors intérêts courus s’élèvent à 225 millions d’euros.
Variation de l’amortissement sur la prime (en milliers d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
Prime de remboursement des obligations | 84,8 | 254,5 |
Total | 84,8 | 254,5 |
Charges à payer inclus dans les postes du bilan (en milliers d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
Emprunts obligataires convertibles |
|
|
Autres emprunts obligataires | 4 821,6 | 4 808,4 |
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit | 3 381,7 | 2 043,5 |
Emprunts et dettes financières divers | 4 072,3 | 1 585,1 |
Avances et acomptes reçus sur commande en cours |
|
|
Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 1 570,6 | 1 194,6 |
Dettes fiscales et sociales |
|
|
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés |
|
|
Autres dettes | 1 079,6 | 12,0 |
Total | 14 925,7 | 9 643,6 |
(en milliers d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
Prestations de services | 1 124,1 | 1 124,1 |
Autres |
|
|
Total | 1 124,1 | 1 124,1 |
Le chiffre d’affaires est constitué de management fees facturées à Altarea Management pour 1 124 milliers d’euros.
(en milliers d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
Primes d’Assurance |
| 0,6 |
Documentation | 12,8 | 15,8 |
Commissions et honoraires | 1 569,9 | 1 967,8 |
Publicité et relations publiques | 3,8 | 68,5 |
Services Bancaires et comptes assimilés | 4 424,1 | 3 522,5 |
Impôts & Taxes | 0,5 | 0,6 |
Autres Charges | 8,0 | 12,0 |
Charges d’exploitation | 6 019,1 | 5 587,8 |
Les commissions et honoraires intègrent la rémunération de la gérance d’Altafi 2 pour un montant total de 600 milliers d’euros au 31 décembre 2024 (1 290 milliers d’euros au 31 décembre 2023).
L’ensemble des transactions fait l’objet de conventions courantes entre les sociétés.
Les services bancaires correspondent essentiellement à des commissions sur cautions données par Altarea en garantie des emprunts souscrits par Altareit ainsi qu’à des commissions versées lors de la mise en place des nouveaux financements.
Le montant global des jetons de présence dû au titre de 2024 s’élève à 8 milliers d’euros et est enregistré en « Autres charges ».
(en milliers d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
Produits financiers |
|
|
Dividendes reçus |
| 11 297,3 |
Produits d’intérêts sur compte-courant et avances de trésorerie | 52 446,4 | 43 981,5 |
Produits nets sur cession de valeurs mobilières de placement |
| 2 467,0 |
Produits sur instruments financiers à terme | 18 020,5 | 4 533,6 |
Autres produits financiers | 2 361,1 | 7 244,2 |
Reprises sur provisions et dépréciations financières | 22,8 | 77,6 |
Boni de fusion ou liquidation |
|
|
Total | 72 850,8 | 69 601,2 |
Charges financières |
|
|
Charges d’intérêts bancaires | 32 649,9 | 24 548,2 |
Charges d’intérêts sur compte-courant et avances de trésorerie | 6 668,2 | 1 585,1 |
Charges nettes sur cession de valeurs mobilières de placement |
| 4 445,9 |
Charges sur instruments financiers à terme | 14 045,2 | 11 390,0 |
Dotations aux provisions et dépréciations financières | 6 155,8 | 3 335,5 |
Mali de fusion ou de liquidation |
| 78,6 |
Total | 59 519,1 | 45 383,3 |
Résultat Financier | 13 331,7 | 24 217,9 |
Le résultat financier de 13 331,7 milliers d’euros correspond principalement aux produits financiers nets sur comptes courants et avances de trésorerie pour 45 778,2 milliers d’euros, aux charges d’intérêt nettes pour 28 674,7 milliers d’euros et aux dotations aux provisions financières pour 6 155,8 milliers d’euros.
Les dotations financières aux amortissements et provisions nettes des reprises représentent une charge de 6 133 milliers d’euros. Elles correspondent à la provision financière de 5 844 milliers d’euros dotée à hauteur de la perte latente sur les instruments financiers non adossés, aux mouvements nets sur les provisions sur titres de participation et créances rattachées et à l’amortissement de la prime d’émission pour un montant de 169,6 milliers d’euros.
(en milliers d’euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
Produits exceptionnels |
|
|
Produits exceptionnels sur opérations de gestion |
|
|
Produits exceptionnels sur opérations en capital | 1,6 | 368,0 |
Reprises sur provisions et transferts de charges |
|
|
Total | 1,6 | 368,0 |
Charges exceptionnelles |
|
|
Charges exceptionnelles sur opérations de gestion |
| 1,8 |
Charges exceptionnelles sur opérations en capital | 20,1 | 79,9 |
Dotations exceptionnelles aux amortissements, provisions et dépréciations |
|
|
Total | 20,1 | 81,8 |
Résultat exceptionnel | (18,5) | 286,2 |
Le résultat exceptionnel est en perte de 18 milliers d’euros en 2024 correspondant au résultat sur le rachat d’actions propres. En 2023 il s’expliquait essentiellement par le profit lié au rachat par la Société d’une partie des emprunts obligataires qu’elle avait émis.
La Société n’a pas effectué de transactions avec des parties liées qui soient significatives et qui n’auraient pas été conclues à des conditions normales de marché.
La société Altareit est membre d’un groupe fiscal intégré depuis le 1er janvier 2009 dont elle est tête de groupe.
Le principe retenu est que les filiales doivent constater dans leurs comptes, durant toute la période d’intégration, une charge d’impôt identique à celle qu’elles auraient constatée si elles avaient été imposées séparément.
Le montant du déficit transféré à Altareit par ses filles s’élève à 249 602 milliers d’euros au 31 décembre 2024.
(en milliers d’euros) | Résultat | Produit | Impôt IS | Résultat net |
|---|---|---|---|---|
Résultat courant avant impôt | 8 436,7 | 12 252,7 | 262,0 | 20 951,4 |
Résultat exceptionnel | (18,5) |
|
| (18,5) |
Total | 8 418,2 | 12 252,7 | 262,0 | 20 932,9 |
Le produit d’impôt constaté au 3 décembre 2024 est d’un montant net de 12 515 milliers d’euros. Il est constitué d’un produit d’intégration fiscale de 12 252,7 milliers d’euros, correspondant aux contributions des filiales, et d’un produit d’impôt d’un montant de 262 milliers d’euros (dont 250 milliers d’euros correspondant à une créance de carry-back de 250 milliers d’euros et 12 milliers d’euros correspondant à un crédit d’impôt mécénat)
| 31/12/2023 | Variations | 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|---|
Allègements |
| + | - |
|
Contribution sociale de solidarité |
|
|
|
|
Déficit fiscal | (195 825,3) |
| 10 339,5 | (206 164,8) |
Base Totale | (195 825,3) |
| 10 339,5 | (206 164,8) |
Impôt ou économie d’impôt (25 %) | (48 956,3) |
| 2 584,9 | (51 541,2) |
Les déficits fiscaux indiqués correspondent à la somme des déficits des sociétés membres de l’intégration fiscale.
La société Altareit est consolidée selon la méthode de l’intégration globale dans les comptes de la société : Altarea SCA (RCS PARIS 335 480 877), dont le siège social se situe 87, rue de Richelieu – 75002 Paris. Les états financiers consolidés de cette société sont disponibles au siège social de la Société.
Néant.
Néant.
La société Altarea SCA s’est portée caution des emprunts contractés par Altareit pour un montant pouvant aller globalement jusqu’à 925 millions d’euros dont 700 millions d’euros de RCF non tirés.
La société Altareit SCA s’est portée garante envers diverses sociétés du Groupe pour des paiements à terme de terrain et des garanties financières d’achèvement. Ces garanties représentent 32 milliers d’euros au 31 décembre 2024.
Sociétés | Capital | Capitaux propres autres que le capital | Quote-part détenue | Valeur Brute des titres | Valeur Nette des titres | Prêts et avances consentis | Valeur nette des prêts et avances consentis | Résultats du dernier exercice clos | Dividendes encaissés par la Société | CAHT |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Filiales (+ 50 %) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ALTA FAUBOURG | 15 000,0 | 236 011,8 | 100,00 % | 44 294,3 | 44 294,3 | 113 881,6 | 113 881,6 | (11 369,8) |
|
|
COGEDIM SAS | 30 000,0 | 70 077,4 | 100,00 % | 115 750,0 | 115 750,0 | 283 063,7 | 283 063,7 | 10 424,9 |
|
|
ALTA PENTHIEVRE | 510,0 | 31,8 | 100,00 % | 128 099,0 | 11 497,7 | 161 581,6 | 161 581,6 | (8 516,6) |
|
|
ALTA PERCIER HOLDING | 1,0 | (2 302,2) | 100,00 % | 100,0 |
| 2 292,4 |
| (142,1) |
|
|
Altarea Investment Managers | 1 400,0 | 2 573,2 | 100,00 % | 8 000,0 | 8 000,0 | 62,9 | 62,9 | (679,0) |
| 5 084,4 |
HOLDCO ALTA PYRAMIDES | 50,0 | 109,0 | 100,00 % | 300,0 | 300,0 | 59 290,9 | 59 290,9 | (18,9) |
|
|
ALTAREA TIKEHAU REAL ESTATE CREDIT OPPOTUNITIES 1 | 40 000,0 |
| 50,00 % | 13 747,1 | 13 747,1 |
|
|
|
|
|
Participations |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Total |
|
|
| 310 290,5 | 193 589,1 | 620 173,2 | 617 880,7 |
|
|
|
| Factures reçues et émises non réglées à la date de clôture de l’exercice dont le terme est échu | |||||||||||
0 jour (indicatif) | 1 Ã 30 | 31 Ã 60 | 61 Ã 90 | 91 jours et plus | Total (1 jours et plus) | 0 jour (indicatif) | 1 Ã 30 | 31 Ã 60 | 61 Ã 90 | 91 jours et plus | Total (1 jours et plus) | |
(A) Tranches de retard de paiement | ||||||||||||
Nombre de factures concernées | - |
|
|
|
|
| - |
|
|
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| - |
Montant total des factures TTC concernées | - | - | - | - | - | - | - |
| - | - | - | - |
% du montant total des achats TTC de l’exercice | 0,00 % | 0,00 % | 0,00 % | 0,00 % | 0,00 % | 0,00 % |
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% du montant total du CA TTC de l’exercice TTC |
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| 0,00 % | 0,00 % | 0,00 % | 0,00 % | 0,00 % | 0,00 % |
(B) Factures exclues du (A) relatives à des dettes et créances litigieuses ou non comptabilisées de retard de paiement | ||||||||||||
Nombre de factures exclues | - | - | ||||||||||
Montant total des factures exclues TTC | - | - | ||||||||||
(C) Délais de paiement de référence utilisés (délais contractuels ou délais légaux) | ||||||||||||
Délais de paiement de référence utilisés pour le calcul des retards de paiement | [contractuels/légaux] | [contractuels/légaux] | ||||||||||
Nature des indications | 31/12/2024 | 31/12/2023 | 31/12/2022 | 31/12/2021 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|---|---|
Durée de l’exercice (mois) | 12 | 12 | 12 | 12 | 12 |
Capital en fin d’exercice |
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Capital social | 2 626,7 | 2 626,7 | 2 626,7 | 2 626,7 | 2 626,7 |
Nombre d’actions |
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| 1 750,5 | 1 750,5 | 1 750,5 | 1 750,5 | 1 750,5 |
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Nombre maximum d’actions à créer |
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Opérations et résultats |
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Chiffre d’affaires hors taxes | 1 124,1 | 1 124,1 | 1 124,1 | 1 124,1 | 1 111,7 |
Résultat avant impôt, participation, dot. amortissements et provisions | 14 551,2 | 23 298,4 | (4 528,1) | 46 139,5 | 8 546,2 |
Impôts sur les bénéfices | (12 514,7) | (15 633,4) | (8 234,9) | (11 707,5) | (10 510,4) |
Participation des salariés |
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Dot. Amortissements et provisions | 6 133,0 | 3 257,9 | 2 276,9 | 291,0 | 416,8 |
Résultat net | 20 932,9 | 35 673,8 | 1 429,9 | 57 556,0 | 18 639,8 |
Résultat distribué |
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Résultat par action |
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Résultat après impôt, participation, avant dot.amortissements, provisions | 15,5 | 22,2 | 2,1 | 33,0 | 10,9 |
Résultat après impôt, participation dot. amortissements et provisions | 12,0 | 20,4 | 0,8 | 32,9 | 10,7 |
Dividende attribué |
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Personnel |
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Effectif moyen des salariés |
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Masse salariale |
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Sommes versées en avantages sociaux (sécurité sociale, œuvres sociales…) |
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La masse salariale = total de la somme des comptes 641 « rémunération du personnel » |
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Les sommes versées en avantages sociaux = total des comptes 645 « charges de sécurité sociale et de prévoyance » ET 647 « autres charges sociales » |
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Exercice clos le 31 décembre 2024
À l’Assemblée Générale de la société Altareit,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par vos assemblées générales, nous avons effectué l’audit des comptes annuels de la société Altareit relatifs à l’exercice clos le 31 décembre 2024, tels qu’ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.
Fondement de l’opinion
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes annuels » du présent rapport.
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le Code de commerce et par le Code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1er janvier 2024 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
En application des dispositions des articles L. 821-53 et R. 821-180 du Code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux risques d’anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ciavant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes annuels pris isolément.
Risque identifié | Notre réponse |
|---|---|
Les titres de participation, les créances rattachées à des participations et les prêts figurant au bilan au 31 décembre 2024 pour un montant net de M€ 811 représentent un poste significatif du bilan 63 % de l’actif). Les titres de participation sont inscrits au bilan à leur coût d’acquisition ou à leur valeur d’apport et dépréciés sur la base de leur valeur d’utilité. Les créances rattachées à des participations et les prêts rattachés à des participations indirectes sont comptabilisés à leur valeur d’apport ou à leur valeur nominale. Comme indiqué dans les paragraphes « Titres de participation » et « Créances rattachées aux participations » de la note 1.3.2 « Principes, règles et méthodes comptables » de l’annexe aux comptes annuels, la valeur d’utilité des titres de participation est appréciée par la direction en fonction de critères multiples tels que l’actif net réévalué, la rentabilité, les perspectives de rentabilité, les perspectives de développement à long terme et la conjoncture. Il est tenu compte de la valeur de marché des actifs détenus par les filiales ou sous-filiales. Les créances et les prêts présentant un risque total ou partiel de non-recouvrement sont dépréciés, en tenant compte notamment des caractéristiques de l’avance, de la capacité de remboursement de la filiale et de ses perspectives d’évolution. L’estimation de la valeur d’utilité de ces titres requiert l’exercice du jugement de la direction dans son choix des éléments à considérer selon les participations concernées, éléments qui peuvent correspondre selon le cas à des éléments historiques (situation nette réévaluée) ou à des éléments prévisionnels (perspectives de rentabilité). Compte tenu du poids des titres de participation au bilan, de la complexité des modèles utilisés et de leur sensibilité aux variations de données ainsi que des hypothèses sur lesquelles se fondent les estimations, nous avons considéré l’évaluation des titres de participation, des créances rattachées à des participations et des prêts comme un point clé de l’audit. | Nous avons pris connaissance du processus de détermination de la valeur d’utilité des titres de participation. Nos travaux ont notamment consisté à :
Au-delà de l’appréciation des valeurs d’utilité des titres de participation, nos travaux ont également consisté, le cas échéant, à :
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Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires.
Nous n’avons pas d’observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport de gestion de la gérance et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires.
Nous attestons de la sincérité et de la concordance avec les comptes annuels des informations relatives aux délais de paiement mentionnées à l’article D. 441-6 du Code de commerce.
Nous attestons de l’existence, dans le rapport du conseil de surveillance sur le gouvernement d’entreprise, des informations requises par les articles L. 225-37-4, L. 22-10-10 et L. 22-10-9 du Code de commerce.
Concernant les informations fournies en application des dispositions de l’article L. 22-10-9 du Code de commerce sur les rémunérations et avantages versés ou attribués aux mandataires sociaux ainsi que sur les engagements consentis en leur faveur, nous avons vérifié leur concordance avec les comptes ou avec les données ayant servi à l’établissement de ces comptes et, le cas échéant, avec les éléments recueillis par votre société auprès des entreprises contrôlées par elle qui sont comprises dans le périmètre de consolidation. Sur la base de ces travaux, nous attestons l’exactitude et la sincérité de ces informations.
Concernant les informations relatives aux éléments que votre société a considéré susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique d’achat ou d’échange, fournies en application des dispositions de l’article L. 22-10-11 du Code de commerce, nous avons vérifié leur conformité avec les documents dont elles sont issues et qui nous ont été communiqués. Sur la base de ces travaux, nous n’avons pas d’observation à formuler sur ces informations.
En application de la loi, nous nous sommes assurés que les diverses informations relatives à l’identité des détenteurs du capital ou des droits de vote vous ont été communiquées dans le rapport de gestion.
Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d’information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l’article L. 451-1-2 du Code monétaire et financier, établis sous la responsabilité de la gérance.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d’information électronique unique européen.
Il ne nous appartient pas de vérifier que les comptes annuels qui seront effectivement inclus par votre société dans le rapport financier annuel déposé auprès de l’AMF correspondent à ceux sur lesquels nous avons réalisé nos travaux.
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Altareit par votre assemblée générale du 8 juin 2023 pour le cabinet FORVIS MAZARS et du 2 juin 2008 pour le cabinet ERNST & YOUNG Audit.
Au 31 décembre 2024, le cabinet FORVIS MAZARS était dans la deuxième année de sa mission sans interruption et le cabinet ERNST & YOUNG Audit dans la dix-septième année.
Il appartient à la direction d’établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux règles et principes comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu’elle estime nécessaire à l’établissement de comptes annuels ne comportant pas d’anomalies significatives, que cellesci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs.
Lors de l’établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Les comptes annuels ont été arrêtés par la gérance.
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceuxci.
Comme précisé par l’article L. 821-55 du Code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
Paris-La Défense, le 11 mars 2025
Les Commissaires aux Comptes
FORVIS MAZARS
Gilles Magnan Johanna Darmon
ERNST & YOUNG Audit
Jean-Roch Varon Soraya Ghannem
Assemblée générale d’approbation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2024
À l’Assemblée Générale de la société Altareit,
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur les conventions réglementées.
Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les caractéristiques, les modalités essentielles ainsi que les motifs justifiant de l’intérêt pour la société des conventions dont nous avons été avisés ou que nous aurions découvertes à l’occasion de notre mission, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à rechercher l’existence d’autres conventions. Il vous appartient, selon les termes de l’article R. 226-2 du Code de commerce, d’apprécier l’intérêt qui s’attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation.
Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l’article R. 226-2 du Code de commerce relatives à l’exécution, au cours de l’exercice écoulé, des conventions déjà approuvées par l’assemblée générale.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission.
Nous vous informons qu’il ne nous a été donné avis d’aucune convention autorisée et conclue au cours de l’exercice écoulé à soumettre à l’approbation de l’assemblée générale en application des dispositions de l’article L. 226-10 du Code de commerce.
Nous vous informons qu’il ne nous a été donné avis d’aucune convention déjà approuvée par l’assemblée générale dont l’exécution se serait poursuivie au cours de l’exercice écoulé.
Paris-La Défense, le 11 mars 2025
Les Commissaires aux Comptes
FORVIS MAZARS
Gilles Magnan Johanna Darmon
ERNST & YOUNG Audit
Jean-Roch Varon Soraya Ghannem
Le rapport de durabilité d’Altareit a été préparé afin de garantir la transparence des informations, tel qu’attendu dans le cadre des textes suivants :
Ce cadre réglementaire s’applique au Groupe à partir de 2025 sur l’exercice 2024.
Le rapport de durabilité a été établi dans un contexte de première application des articles précités caractérisé par des incertitudes sur l’interprétation des textes, le recours à des estimations, l’absence de pratiques et de cadre établis, notamment pour l’analyse de double matérialité, ainsi que par un dispositif de contrôle interne évolutif.
Malgré les incertitudes soulignées, le rapport de durabilité a été préparé et présenté conformément aux exigences des ESRS sur la base des informations disponibles dans les délais imposés. Certains éléments pourront être améliorés dans les années à venir, comme précisé au sein de chaque ESRS.
Le Groupe s’est attaché à appliquer les exigences normatives fixées par les ESRS, telles qu’applicables à la date d’établissement de l’état de durabilité, sur la base des informations disponibles dans les délais d’établissement de l’état de durabilité.
Ce premier état de durabilité du Groupe est caractérisé par des spécificités contextuelles liées à la première année d’application des exigences CSRD :
Dans ce contexte, sur la base des pratiques ainsi que des recommandations de place, et dans une démarche d’amélioration continue, le Groupe pourra être amené à revoir certaines pratiques de reporting et de communication à l’avenir.
Le périmètre des différentes informations du rapport de durabilité est établi, sauf mention contraire, selon les normes ESRS. Concernant les indicateurs, dans la majorité des cas, les indicateurs du rapport de durabilité couvrent l’ensemble du périmètre consolidé (périmètre dit « des opérations propres »). Ce périmètre comprend, sauf exception, les entités d’Altareit décrites dans le tableau ci-dessous qui sont consolidées par intégration globale pour la préparation des états financiers consolidés, c’est-à -dire les entités sur lesquelles Altareit détient, directement ou indirectement, un contrôle exclusif. Ce périmètre, en cohérence avec les états financiers, couvre le territoire français.
Cependant, certains indicateurs doivent être calculés sur un périmètre élargi, conformément aux exigences particulières de certaines normes thématiques (European Sustainability Reporting Standards (ESRS)). C’est le cas du périmètre dit « de contrôle opérationnel » prévu dans les ESRS matériels E1 et E4 (portant sur les émissions de GES et sur les sites associés à des enjeux de biodiversité).
Le périmètre « opérations propres » et le périmètre dit de « contrôle opérationnel » sont explicités dans le tableau ci-dessous.
| Sociétés en | Sociétés mises | Sociétés non consolidées | |
Inclus dans le périmètre des opérations propres | Inclus dans le périmètre de contrôle opérationnel | Inclus dans le périmètre de contrôle opérationnel | Inclus dans le périmètre de contrôle opérationnel | |
Promotion immobilière | ✔ | ✔ | ✔(a) | ✗ |
Résidences Hespérides | ✔ | N/A | N/A | N/A |
Résidences Nohée | N/A | N/A | ✗ | N/A |
Exploitation du siège et des agences | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ |
Entités portant des collaborateurs | ✔ | N/A | N/A | N/A |
| ||||
Au moment de l’établissement du périmètre, une analyse est menée pour déterminer les impacts de chaque société sur la durabilité. Principalement, cela consiste à exclure du reporting RH les sociétés ne portant pas de personnel, et du reporting environnemental et sociétal les fonciers ainsi que les opérations déjà livrées.
Le périmètre de consolidation financière est mis à jour trimestriellement par la direction de la Consolidation, qui le transmet ensuite à la direction RSE pour mise à jour du périmètre de reporting CSRD.
Sous réserve d’obtenir les informations dans les délais de publication et en tenant compte de leur significativité, les entrées de périmètre en cours d’année seront incluses au reporting à partir de leur date d’entrée (alignement avec le périmètre de la consolidation financière).
Les sorties de périmètre en cours d’année ont un impact différent selon les indicateurs :
Le rapport de durabilité du Groupe couvre les activités amont de la chaîne de valeur (fournisseurs de matières premières, transporteurs, les chantiers, etc.) et aval (ex. utilisation des bâtiments, service d’approvisionnement en eau et en énergie) sur l’ensemble des activités du Groupe (Logement, Immobilier d’entreprise). La chaîne de valeur est décrite dans la partie « Stratégie, modèle économique et chaîne de valeur ».
Les impacts, risques et opportunités ont été identifiés en prenant en compte la chaîne de valeur amont (amont chantiers et hors chantiers) et aval et sont présentés en partie « (SBM-3) Impacts, risques et opportunités matériels et leur lien avec la stratégie et le modèle économique ». Les politiques, plans d’action, objectifs et indicateurs de performance qui couvrent la chaîne de valeur sont explicitement mentionnés dans les différentes sections du rapport de durabilité.
Dans la préparation du rapport de durabilité, Altareit n’a pas fait usage de l’option permettant l’omission d’une information particulière relative à la propriété intellectuelle, au savoir-faire ou aux résultats d’innovations.
Altareit confirme qu’aucune exemption concernant la publication d’informations sur les développements imminents ou les négociations en cours n’a été appliquée pour l’exercice 2024.
Dans le cadre de la préparation du rapport de durabilité, Altareit répond aux exigences de la CSRD sur les informations suivantes :
Altareit a pris en compte les horizons de temps tels que décrit dans la section 6.4 Définition du court, du moyen et du long terme à des fins de reporting de l’ESRS 1 : court terme (année fiscale de reporting), moyen terme (1 à 5 ans) et long terme (> 5 ans). À noter que dans le cadre de l’analyse de double matérialité (cf. (IRO-1) Description du processus d’identification et d’évaluation des impacts, risques et opportunités matériels), le court terme et le moyen terme ont été fusionnés au vu de la temporalité longue des projets immobiliers portés par le Groupe et des impacts, risques et opportunités qui en découlent.
Pour l’ESRS E1 – Changement climatique : l’analyse des risques physiques dans le cadre de l’analyse de résilience a été menée sur la base de deux scénarios climatiques (RCP 4.5 et RCP 8.5) sur les horizons temporels 2030, 2050 et 2090. Les horizons temporels appliqués à l’activité de promotion immobilière couvrent une période historique allant jusqu’à 2005, et un horizon futur centré sur 2055 (période 2041-2070).
La préparation des indicateurs présentés dans le rapport de durabilité nécessite des estimations lorsque des informations provenant de la chaîne de valeur ne sont pas directement mesurables. Les indicateurs suivants en relation avec la chaîne de valeur ont exigé des estimations :
Les ESRS sociaux liés à la chaîne de valeur S3 – Communautés affectées, S4 – Consommateurs et utilisateurs finaux, ne comportent pas d’indicateurs quantitatifs d’après les normes. Pour autant, Altareit publie des indicateurs de manière volontaire sur ces trois normes en réponse à des objectifs quantifiables et mesurables, en lien avec les IROs, tels que demandés par les textes : les estimations réalisées concernant le calcul des indicateurs sont disponibles dans les ESRS correspondants dans les sections « Hypothèses, méthodes et incertitudes ».
Outre les indicateurs liés à la chaîne de valeur, d’autres indicateurs de durabilité ont fait l’objet d’estimations qui sont présentées dans les ESRS correspondants. Pour les informations environnementales (ESRS E1 à E5), les sources d’incertitudes proviennent notamment de la disponibilité et de la qualité de la donnée de prestataires externes (ex. facteurs d’émissions pour l’ESRS E1 issus de bases de données qui indiquent une source d’incertitude). Les hypothèses et approximations sont décrites dans les ESRS correspondants E1 – Changement climatique et E5 – Utilisation des ressources et économie circulaire.
Les ESRS sociaux, notamment l’ESRS S1 Effectifs de l’entreprise, ne font pas l’objet de sources d’incertitude significatives.
L’année 2024 étant la première année de reporting de durabilité, Altareit publie les indicateurs selon les attendus des ESRS pour la première fois : les corrections seront précisées en 2026 sur l’année 2025. Cependant, pour cet exercice, Altareit a précisé dans l’ESRS E1 les corrections apportées pour assurer la comparabilité entre l’année 2024 et 2023.
Les informations présentées dans ce rapport de durabilité s’inscrivent également dans le cadre des réglementations suivantes :
Altareit s’est attaché à communiquer un rapport de durabilité autoporteur pour les utilisateurs du rapport de durabilité. Afin de conserver un rapport lisible en assurant la présence des informations requises, certains éléments font l’objet de référence à d’autres parties au sein du document d’enregistrement universel (DEU) :
Pour accompagner sa démarche en matière RSE, le groupe Altarea, dont font partie Altareit, détenue à 99,85 %, et ses filiales, s’est doté d’une gouvernance forte et structurée. Conformément à sa structuration juridique et à son organisation, plusieurs organes de direction et de surveillance participent, à différents niveaux, à l’élaboration, au déploiement et au contrôle de la stratégie RSE, et veillent particulièrement à ce que les activités du Groupe prennent en considération les enjeux environnementaux, sociaux, sociétaux et éthiques.
Le rôle et la composition de ces organes sont détaillés dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise (chapitre 6 du document d’enregistrement universel, voir notamment les paragraphes 6.2.1, 6.2.4 et 6.2.3 concernant respectivement la Gérance, le comité exécutif et le conseil de surveillance, pour les informations relatives au DP21 d’ESRS 2).
La Gérance d’Altarea, également gérante d’Altareit, définit la stratégie du Groupe et, notamment en ce qui concerne sa démarche RSE et les questions de durabilité, en fixe les objectifs et les modalités de mise en œuvre. Les objectifs sont fixés et revus, chaque année, au niveau du Groupe en partant de l’analyse du reporting extra-financier de l’année précédente, de l’intégration des évolutions réglementaires environnementales et sociétales, de l’ambition fixée sur le taux d’alignement du chiffre d’affaires consolidé à la taxonomie européenne lié à l’objectif d’atténuation des effets du changement climatique, la réduction de son empreinte carbone (intensité carbone économique), l’atteinte des indicateurs extra-financiers de l’accord d’intéressement, afin de s’inscrire dans une trajectoire qui allie l’économique, le social et l’environnemental. Ces objectifs sont déclinés et adaptés sur chacune des activités du Groupe, au sein des business plan de chaque marque et par projet.
Pour la mise en œuvre et la diffusion de sa stratégie, la Gérance peut s’appuyer sur l’engagement de chaque membre du comité exécutif du groupe Altarea dans son pôle d’activité ou son domaine de responsabilité. Ceux-ci sont amenés à initier des solutions opérationnelles pour la réalisation des objectifs fixés en matière de durabilité par la Gérance, et à mobiliser en conséquence les collaborateurs du Groupe. Ils contribuent également tout au long de l’année à enrichir la stratégie RSE par la vision métiers et leurs expertises (pour de plus amples informations sur la composition du comité exécutif, les expertises et compétences de ses membres, et la politique de mixité au sein des instances dirigeantes, voir le paragraphe 6.2.4 « Direction » du rapport sur le gouvernement d’entreprise reproduit au chapitre 6 du DEU).
Au sein de ce comité, la directrice marketing stratégique, RSE et innovation Groupe (voir ci-dessous la présentation détaillée), qui est directement rattachée à la Gérance, assure la coordination et la cohérence du déploiement de la stratégie RSE du Groupe. En particulier, la direction de la RSE qui lui est rattachée, composée de quatre collaborateurs en CDI, joue un rôle transverse de transformation de l’entreprise, par la veille, la formation et l’accompagnement des opérationnels sur tous types de projets, en matière RSE et sur les questions de durabilité en liaison avec les autres parties prenantes internes, dont la direction des risques et la direction des ressources humaines. En collaboration avec la direction financière du Groupe, placée sous la direction du directeur général finances, elle développe des outils et méthodes de reporting, consolide les données et mesure la performance extra-financière. Elle identifie et promeut des bonnes pratiques, et est amenée à proposer à la Gérance et au comité exécutif des actions RSE à mettre en place dans le cadre de sa stratégie. Elle contribue activement à la veille réglementaire et à la formation des dirigeants, dont les membres du comité exécutif, mais aussi de ses parties prenantes externes (clients, partenaires…) en matière de développement durable, programmant également chaque année des actions de sensibilisation à l’attention de tous les collaborateurs du Groupe (parcours e-learning, ateliers thématiques, partages d’expériences…). Elle pilote également la communication extra-financière.
Pour faire progresser et diffuser la démarche RSE au sein du groupe Altarea, la direction RSE s’appuie :
Le conseil de surveillance d’Altareit, qui procède au contrôle permanent de la gestion d’Altareit, s’assure en particulier de la prise en compte des enjeux sociaux et environnementaux dans les activités de son groupe. Il est informé annuellement des résultats obtenus par la Gérance., notamment sur les questions de durabilité. En outre, il propose à l’assemblée générale des actionnaires la nomination des commissaires aux comptes et/ou organismes tiers indépendants en charge de la mission de certification des informations en matière de durabilité. Le conseil de surveillance est au 31 décembre 2024 composé de quatre membres, à parité, avec deux femmes et deux hommes, deux membres étant indépendants au sens du Code MiddleNext, soit 50 % du conseil de surveillance, dont son président et la présidente du comité des rémunérations. Les membres du conseil de surveillance d’Altareit sont également tous membres du conseil de surveillance de la société mère Altarea. Ils ont une parfaite connaissance du Groupe, ses activités et son environnement, et apportent au conseil des compétences riches et variées. Si aucun plan spécifique de formation de ses membres n’est mis en place par le conseil de surveillance d’Altareit, ceux-ci bénéficient des informations transmises et mesures prises au sein du conseil de surveillance d’Altarea (Pour de plus amples informations sur les expertises et compétences des membres du conseil de surveillance, notamment en matière de durabilité, ainsi que leur formation, voir § 6.2.3.1, rubrique « Expertises et compétences des membres » du rapport sur le gouvernement d’entreprise reproduit au Chapitre 6 du DEU).
En vertu des dispositions de l’article L. 821-68 5° du Code de commerce, Altareit, en tant qu’entité contrôlée au sens de l’article L. 233-16 du Code de commerce par une société (Altarea) elle-même soumise aux dispositions de l’article L. 821-67 du Code de commerce, est exemptée de l’obligation de constitution d’un comité d’audit. Le conseil de surveillance de la société mère, Altarea, a mis en place en place plusieurs comités spécialisés afin de contribuer à son efficacité et garantir une meilleure gouvernance, dont un comité d’audit et de la RSE, chargé d’examiner et de préparer les sujets liés à la RSE. Il assure notamment le suivi du processus d’élaboration des informations de durabilité et, le cas échéant, formule des recommandations pour en garantir l’intégrité. À cet égard, il revoit l’approche d’audit et la matrice de double matérialité, et l’évaluation des impacts, risques et opportunités matériels identifiés lui ont été présentés par la directrice marketing stratégique, RSE et innovation Groupe et le directeur finances Groupe. Par ailleurs, il suit l’efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques. Il entretient des relations de travail suivies avec les membres de la direction financière, les responsables du contrôle interne, de l’audit et les commissaires aux comptes. Le comité d’audit et de la RSE émet par ailleurs des recommandations concernant la nomination des commissaires aux comptes et/ou organismes tiers indépendants susvisés. Le comité d’audit et de la RSE est composé de cinq membres, dont deux d’entre eux sont également membres du conseil de surveillance d’Altareit. Il comprend, au 31 décembre 2024, 60 % de membres indépendant au sens du Code AFEP-MEDEF et 80 % de femmes, dont la présidente. La présidente du comité d’audit et de la RSE rend compte de ces travaux lors de la séance du conseil de surveillance d’Altarea la plus proche, dont font tous partie les membres du conseil de surveillance d’Altareit, bénéficiant de fait d’un partage des travaux préparatoires réalisés par le comité pour l’ensemble du groupe Altarea dont font partie Altareit et ses filiales. Les commissaires aux comptes d’Altareit, étant communs à Altarea, participent aux réunions du comité d’audit et de la RSE et à celles du conseil de surveillance d’Altarea dédiés à l’examen des comptes et des informations de durabilité.
D’autres comités spécialisés du conseil de surveillance d’Altarea sont amenés à traiter des sujets de durabilité en lien avec leurs missions :